Investir dans une résidence étudiante à Bordeaux : rentabilité et avantages fiscaux

Investir dans une résidence étudiante à Bordeaux rime avec rendement et stabilité. Cette ville du sud-ouest, au cœur d’un bassin économique dynamique, accueille plus de 100 000 étudiants chaque année pour une population de 257 068 habitants (source : INSEE, 2022). La pression locative dans le logement étudiant à Bordeaux reste donc constante, voire croissante.

L’investissement locatif en résidence étudiante coche plusieurs cases : rendement sécurisé, fiscalité avantageuse et potentiel de valorisation dans l’immobilier neuf. Cet article analyse pourquoi investir dans une résidence étudiante, et en particulier à Bordeaux, s’impose comme une stratégie efficace pour ceux qui veulent placer intelligemment dans immobilier.

Le marché immobilier étudiant à Bordeaux

Pourquoi le marché immobilier étudiant à Bordeaux est favorable en 2025 ? Voyons la situation plus en détail.

Un marché immobilier étudiant favorable à Bordeaux

La résidence étudiante à Bordeaux devient une nécessité face à la saturation de l’offre publique. Le CROUS ne propose que 3 000 logements pour plus de 100 000 étudiants recensés chaque année. Conséquence directe : un nombre important de jeunes restent sans solution stable, amplifiant la tension locative dans les logements étudiants à Bordeaux.

Une demande locative étudiante en forte croissance

D’après l’INSEE, les étudiants représentent environ 10 % de la population bordelaise. Ce chiffre confirme l’attractivité académique de la ville. L’Université de Bordeaux, Sciences Po et les écoles d’ingénieurs maintiennent un flux constant de nouveaux arrivants. Cette forte demande impacte directement le marché immobilier, notamment dans le logement étudiant.

Investir dans une résidence étudiante dans un quartier stratégique répond à cette demande non couverte. Bastide Niel, par exemple, attire les investisseurs avec ses programmes neufs et sa proximité avec les pôles universitaires. Les résidences étudiantes privées, équipées de services comme coworking, visite virtuelle 3D, salle de sport ou conciergerie, se multiplient dans ces zones.

Saint-Gènes confirme aussi son dynamisme. Sa connexion rapide au centre-ville et ses infrastructures modernes en font une cible de choix pour tout investissement dans un logement étudiant. Le logement étudiant à Bordeaux évolue : fini les studios vétustes. Les étudiants recherchent du confort, de la praticité, et des espaces pensés pour le quotidien.

Dans ce contexte, investir dans une résidence étudiante de services sous le régime LMNP résidence étudiante permet de combiner forte demande, emplacement recherché et avantages fiscaux. C’est l’un des segments les plus robustes de l’investissement dans immobilier bordelais.

La rentabilité de l'Investissement dans un logement étudiant

Placer son argent dans une résidence étudiante à Bordeaux présente un rendement locatif attractif. Selon l'emplacement, les services offerts, investir dans ce type de logement offre généralement des rendements bruts aux alentours de 4 % à 6 %. Ce taux qui s'avère être plus élevé que celui obtenu dans les autres types d'investissements immobiliers qui varie selon la fluctuation du marché. 

Dans les zones étudiantes comme Bastide Niel, notamment situés à proximité des institutions académiques, les taux d'occupation sont très élevés, pour la plupart affichant un taux de 100%. Pour les investisseurs, choisir le bon emplacement à Bordeaux permet de bénéficier d'une rentabilité stable et pérenne. Par ailleurs, le quartier Saint-Gènes, qui est aussi très apprécié, offre des rendements similaires à la localisation centrale grâce à ses nombreuses commodités.

Les différents types de logements étudiants

La région bordelaise propose plusieurs choix de logements pour étudiants, qui varient selon la taille et le type. On y trouve des appartements T2 et T3, ainsi que des studios cosy. 

Le studio est un choix de prédilection pour de nombreux étudiants en raison de son loyer abordable. Son loyer est déterminé selon sa surface, son état et ses équipements, celui-ci varie entre 500 à 650 euros. Il est disponible dans différents quartiers, à savoir le Centre-Ville, Chartrons, Saint-Gènes, Bastide Niel, Pessac ou à Talence. De nombreux étudiants qui aiment vivre seuls choisissent le studio en raison de l'autonomie qu'il offre et de son emplacement proche des principales commodités.

L'appartement est aussi un type de logement qui est très recherché à Bordeaux. Pour la plupart des étudiants, il est loué en colocation et permet de réduire leur loyer et leurs charges quotidiennes. L'appartement est apprécié pour sa grande surface, ses nombreuses chambres et pour les duplex son étage. Le loyer moyen d'un T1 dans les différents quartiers de Bordeaux est de 500 € à 800 € selon le site des meilleurs agents, tandis qu'un T2 se loue entre 600 à 1 000 €. Ainsi, ces types de logements, en plus de leur popularité accrue, permettent une rentabilité intéressante pour les investisseurs.

Les résidences étudiantes neuves, construites dans le cadre des programmes immobiliers récents, attirent de plus en plus d'investisseurs en raison de leur conformité et de leurs équipements modernes.  La livraison de ces logements neufs permet de réduire la TVA, ce qui rend le placement encore plus bénéfique pour les promoteurs immobiliers. 

Gestion simplifiée et statut LMNP : les clés de l’investissement dans une résidence étudiante

Investir dans une résidence étudiante à Bordeaux implique peu de contraintes opérationnelles grâce à un modèle de gestion déléguée. Face au déficit de logements étudiants à Bordeaux, les résidences de services avec bail commercial offrent un cadre sécurisé aux investisseurs, tout en répondant à une forte demande locative.

Une gestion entièrement déléguée

La gestion d’une résidence étudiante repose sur un bail commercial conclu avec un exploitant professionnel. C’est lui qui assure la gestion locative, l’entretien, le remplissage des logements, la facturation et même les travaux. L’investisseur perçoit ainsi un loyer régulier, sans intervention directe. Ce mode de gestion séduit ceux qui souhaitent investir dans immobilier sans y consacrer du temps. C’est un placement passif, structuré, avec une visibilité financière sur 9 ans ou plus selon la durée du bail.

Le statut LMNP en résidence étudiante

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste le levier fiscal le plus utilisé dans ce type d’investissement résidence étudiante. Il permet d'amortir le bien immobilier (hors foncier), le mobilier et les frais d’acquisition. L’investisseur peut ainsi réduire fortement, voire annuler, ses revenus imposables issus de la location meublée. Le régime réel s’impose ici comme la meilleure option, car il optimise la fiscalité dans le temps.

Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, n’est plus disponible depuis le 1er janvier 2023 pour les nouveaux investissements (article 199 sexvicies du CGI). Aujourd’hui, seul le LMNP reste valable pour bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif en résidence gérée, notamment en résidence étudiante LMNP.

Investir LMNP dans une résidence de services permet donc de coupler rentabilité, fiscalité maîtrisée et gestion professionnelle. Le statut n’exige pas d’inscription au registre du commerce tant que les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux (article 155, IV du CGI). En dessous de ce seuil, on reste dans le cadre du LMNP. Au-delà, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) s’applique automatiquement.

Les avantages fiscaux d’un investissement en résidence étudiante à Bordeaux

Investir dans une résidence étudiante à Bordeaux offre une double opportunité : une forte demande locative et des avantages fiscaux attractifs. Les investisseurs peuvent structurer leur projet autour de dispositifs solides comme le statut LMNP ou, dans certains cas, encore bénéficier des effets de la loi Pinel, sous conditions.

Loi Pinel : pour les logements classiques neufs

La loi Pinel s’applique aux programmes immobiliers neufs situés en zone tendue, comme Bordeaux (zone A). Pour les résidences étudiantes, ce dispositif n’est accessible que si le logement est individuel, sans bail commercial avec un exploitant. Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans (articles 199 novovicies et suivants du CGI). Le propriétaire bénéficie alors d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 14 % du prix d’acquisition pour un engagement de 12 ans (plafond de 300 000 €).

Mais ce n’est pas le dispositif le plus adapté aux résidences de services étudiantes. Ces dernières fonctionnent sous bail commercial, meublées, et relèvent davantage du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

LMNP résidence étudiante : la solution fiscale la plus performante

Le LMNP résidence étudiante permet de percevoir des revenus locatifs faiblement, voire non imposés, grâce au régime réel. L’investisseur amortit la valeur du bien, du mobilier et les frais d’acquisition sur plusieurs années. Ce mécanisme peut neutraliser jusqu’à 85 % des revenus générés, réduisant considérablement l’imposition réelle.

Les charges déductibles incluent les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière, et les travaux (articles 39 C et suivants du CGI). Le Micro-BIC, option simplifiée, applique un abattement forfaitaire de 50 %, mais il devient rarement plus avantageux qu’un régime réel dans un investissement locatif structuré.

Études de cas et jurisprudence

À Bordeaux, la fiscalité pèse lourd dans la rentabilité nette d’un investissement dans immobilier. Un acquéreur ayant acheté un logement étudiant à Bordeaux, quartier Bastide Niel, a constaté une réduction fiscale de 15 % la première année grâce à l’amortissement en LMNP. Il a ainsi généré un cash-flow net positif sans imposition immédiate sur ses loyers.

Dans un autre cas, un investisseur ayant choisi un bien hors bail commercial a pu bénéficier du dispositif Pinel, avec une économie d’impôt de 18 % sur 9 ans. Attention : cette option reste marginale dans le cadre strict des résidences étudiantes avec services.

Les tribunaux confirment régulièrement la validité des amortissements LMNP, à condition que le bail respecte les critères définis (CE, 8e et 3e ch., 14 octobre 2020, n° 431786). Cette sécurité juridique renforce l’attractivité du statut pour ceux qui souhaitent investir LMNP dans une résidence étudiante.

Où investir dans une résidence étudiante à Bordeaux ?

Le choix du quartier impacte directement la rentabilité de tout investissement dans une résidence étudiante. À Bordeaux, certains secteurs concentrent l’essentiel de la demande locative étudiante. Cibler les zones en tension permet de sécuriser les loyers, de réduire la vacance et d’augmenter la valorisation à long terme.

Miser sur des quartiers stratégiques

Investir dans immobilier à proximité des pôles universitaires, c’est capter une demande captive. La Bastide Niel en est un exemple. Quartier en pleine mutation, avec plusieurs programmes immobiliers neufs lancés ces dernières années, il attire les étudiants pour sa proximité immédiate avec les campus. Les connexions tramway et bus renforcent son attractivité. Investir résidence ici, c’est bénéficier d’un secteur dynamique avec un fort potentiel locatif.

Saint-Genès, plus central, coche lui aussi toutes les cases. Ce quartier séduit par son accessibilité, sa vie urbaine et la qualité de ses infrastructures. Il concentre des résidences étudiantes modernes, parfaitement adaptées à une clientèle exigeante. Investir LMNP dans cette zone assure un bon rendement grâce à une occupation quasi continue. Ce type de logement étudiant à Bordeaux offre des avantages fiscaux intéressants sous le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel.

Choisir le bon emplacement dans une résidence de services permet de sécuriser son investissement locatif sur le long terme. Dans une ville comme Bordeaux, où la population étudiante progresse et les disponibilités restent limitées, le potentiel reste élevé. La clé ? Suivre les projets urbains, cibler les quartiers en développement et intégrer les données terrain dans son analyse.

Le tableau ci-dessous compare les prix moyens des résidences étudiantes par quartier étudiant à Bordeaux :

Accessibilité et transports

La proximité avec les transports en commun est un facteur clé pour renforcer l'attractivité d'un lieu pour les étudiants. Bordeaux est excellemment desservie de transports comme le réseau tramway, facilitant les déplacements dans toute la ville. A cela, les résidences situées à proximité des arrêts de tramway sont à privilégier pour obtenir une demande locative élevée. En optant pour des quartiers accessibles, le bailleur s'offre une meilleure rentabilité.

Études de cas et témoignages

Voyons quelques cas et témoignages d'investisseurs ayant choisi le placement dans une résidence étudiante à Bordeaux.

Investissements réussis

En investissant dans des résidences étudiantes à Bordeaux, de nombreux investisseurs ont réussi à générer des revenus locatifs significatifs. Par exemple, un investisseur qui a acquis une résidence étudiante à proximité du campus universitaire a bénéficié d'un taux d'occupation de 100% pendant tout le trimestre. Grâce à cela, il a obtenu un rendement locatif brut de 5,5 % et un cash flow positif dès la première année. 

Témoignages d'étudiants

Les étudiants sont les facteurs majeurs d'un investissement de logement étudiant réussi. De nombreux étudiants témoignent qu'ils préfèrent les résidences qui offrent des services supplémentaires tels que les salles de sport, les salles d'étude, les restaurations et les services de conciergerie. Un étudiant de l'Université de Bordeaux déclare : "Vivre dans une résidence étudiante à Bastide Niel m'a permis de mieux me concentrer sur mes études et de vivre une vie étudiante plus épanouie. De plus, je n'ai plus eu à me soucier des problèmes logistiques du quotidien.

Les étapes à suivre pour investir à Bordeaux

Réaliser votre investissement dans une résidence étudiante à Bordeaux en suivant ces quelques étapes.

Étude du marché local

Avant de faire un investissement, il est important de bien comprendre le marché immobilier local. Pour chaque quartier, analysez les types de logements disponibles et les besoins spécifiques des étudiants en termes de logements. 

Choix de l'emplacement

Il convient de choisir des quartiers qui se trouvent à proximité des campus et qui sont bien desservis par les transports en commun. Ensuite, choisir les types de logements (studio, T2 ou un appartement plus grand). Votre choix doit toujours se faire en fonction de la demande. 

Analyser les avantages fiscaux

Renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux disponibles, tels quele statut LMNP et le Loueur Meublé Professionnel. Ces dispositifs peuvent considérablement réduire votre imposition.

Choisir un gestionnaire de résidence étudiante

Engagez une société de gestion locative, pour assurer une gestion efficace de votre bien. Cela vous aidera à bénéficier d'un taux d'occupation élevé et d'être rassurée sur votre gestion quotidienne.

Suivre l'évolution du marché

Suivez l'évolution du marché et des développements urbains à Bordeaux. Ensuite, ajustez votre stratégie d'investissement selon l'évolution du marché.

En conclusion, investir dans une résidence étudiante à Bordeaux présente de nombreux avantages en termes de rentabilité et d’avantages fiscaux. Les données statistiques et les études de cas montrent que cet investissement peut générer des revenus stables grâce à un taux de rendement élevé et une demande locative soutenue. D'après notre analyse, Bordeaux est une destination de choix pour les investisseurs immobiliers.

Conclusion

La vie étudiante à Bordeaux rime avec excellence académique. L’Université de Bordeaux, Sciences Po Bordeaux ou encore les grandes écoles comme KEDGE attirent un flux continu d’étudiants français et internationaux. Entre qualité des formations, mobilité professionnelle et attrait de l’Atlantique, la demande de logements étudiants ne faiblit pas. Résultat : le marché immobilier local devient un terrain de jeu stratégique pour ceux qui souhaitent investir dans une résidence.

Le manque d’offres pousse les promoteurs à lancer des programmes immobiliers neufs dédiés. Chaque résidence étudiante à Bordeaux répond à un besoin réel. Dans une résidence de services, les logements sont pensés pour optimiser l’usage et simplifier la gestion. Le statut de LMNP résidence étudiante s’impose alors comme un levier fiscal performant. Investir en LMNP permet de cumuler avantages fiscaux et revenus locatifs stables.