Investir dans une résidence étudiante Nîmes : métropole étudiante, rendement intéressant

Avez-vous déjà songé à investir dans une résidence étudiante à Nîmes ? Situé dans le sud de la France, à proximité de la mer Méditerranée, le secteur nîmois profite d'un climat clément qui reste favorable pour sa population grandissante. Connu pour ses monuments romains somptueux, on le surnomme "Rome française" et présente de multiples perspectives pour un investissement locatif réussi. 

Nîmes est en effet réputée pour sa qualité de vie et la richesse de son patrimoine. Outre ses 150 000 habitants (Insee), Nîmes est aussi une ville qui séduit les touristes souhaitant profiter de sa culture et de son histoire. Par ailleurs, elle se distingue par son secteur étudiant de plus en plus croissant. Chaque année, la ville accueille plus de 14 000 étudiants inscrits dans son enseignement supérieur, où l'offre étudiante se déploie.

En effet, Nîmes abrite de nombreux établissements d'enseignement supérieur, comme l'Université de Nîmes et les écoles spécialisées. Ses institutions de renom, en plus de sa qualité de vie inégalable, attirent une population étudiante de masse, venant de France et d'ailleurs. De plus, elle se dresse comme une excellente alternative à Montpellier, où le coût de vie y est plus élevé. Face à cela, la demande de logements est de plus en plus croissante à Nîmes. Pour les investisseurs, cela représente une opportunité de maximiser leur rentabilité locative. Avant d'investir à Nîmes, nous vous révélons les avantages fiscaux, le marché immobilier de la ville et ses loyers.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Nîmes ?

Bon nombre d'étudiants choisissent de vivre à Nîmes pour profiter de son patrimoine historique, de son architecture incomparable et de son enseignement supérieur authentique. La ville déborde d'espaces verts, d'infrastructures modernes et de monuments romains. Face à ses nombreux atouts, son marché immobilier locatif, particulièrement en résidences étudiantes, reste attrayante, faisant d'elle un lieu propice à l'investissement en résidence étudiante. Quels sont les éléments qui font de cet investissement une opportunité unique ?

Sa proximité avec les grandes villes 

La région nîmoise est située au cœur de la région Occitanie, dans le département du Gard. Elle bénéficie d'une proximité immédiate avec certaines grandes villes comme Montpellier et Marseille, dans les Bouches-du-Rhône. Cette situation géographique en fait un carrefour pour les étudiants venant de la région Provence-Alpes-Côtes d'Azur. Ces derniers étant attirés par la qualité d'études et la vie animée de Nîmes. 

Cette région est également desservie un réseau de transport bien développé, où l'on trouve la gare de Nîmes et les autoroutes A9 et A54. Ces derniers sont non seulement des moyens de déplacement vers les grandes villes, mais elles jouent un rôle majeur pour renforcer l'attractivité de la ville.

Pour se déplacer dans la ville, les étudiants ont le choix entre différents modes de transports, à savoir :

• le bus : l'agglomération de Nîmes est desservie par le réseau de transport en commun "Tango" qui est en service tout au long de l'année, la STCN (Société des Transports en Commun Nîmois).
• le taxi : certains services de taxi sont disponibles 24h/24.

Son bassin universitaire

Nîmes se distingue par son offre culturelle dynamique. Accueillant aujourd'hui plus de 14 000 étudiants, elle se classe en 30ᵉ position sur le classement des villes étudiantes de France. En effet, l'offre de formations y est diversifiée, attirant les étudiants de tout le pays et même d'ailleurs. Concrètement, plus de 23% de sa population étudiante sont des étudiants étrangers. 

L'Université de Nîmes, la plus réputée du lieu, propose de multiples formations dans des domaines variées, que ce soit en sciences humaines, en sciences de la vie ou en sciences exactes.

D'autres écoles comme l'Institut d'Alzon et les lycées prestigieux attirent aussi un nombre élevé de jeunes qui souhaitent poursuivre leurs études supérieures. Par ailleurs, le Ministère de l'Éducation nationale affirme que le nombre d'étudiants à Nîmes a connu une augmentation de 15% au cours de ces cinq dernières années. Ce flux constant d'étudiants dynamise le marché locatif, particulièrement pour les résidences étudiantes.

Sa demande locative élevée et son économie développée

Nîmes bénéficie d'une économie en plein essor dans lequel son secteur d'emploi s'accroît de plus en plus. Les secteurs qui favorisent son développement sont le tourisme, la culture et le commerce. 

Ville étudiante par excellence, la demande locative y est particulièrement forte. Cela est par ailleurs plus prononcé dans les quartiers proches du centre-ville, à savoir l'Ecusson, les Carmes, Mont Duplan. Un quartier qui se trouve à proximité des établissements (lycée, école, université) et des différentes commodités connaît plus de succès, notamment de demande auprès d'étudiants. Ces derniers sont en général à la recherche d'appartements meublés, de studios et dans certains cas des logements avec plusieurs pièces. Pour la majorité des étudiants, la solution la plus intéressante est de louer un logement dans une résidence sécurisée avec services inclus.

Pourquoi vivre dans une résidence étudiante ?

La résidence étudiante est, par définition, un ensemble d'immobiliers collectifs destinés à accueillir une population strictement étudiante. Outre la variété de logements qu'elle propose, plusieurs services sont déjà inclus dans son loyer, à savoir la laverie, la connexion Internet, la salle de sport ...

Les types de biens disponibles

Les résidences étudiantes sont constituées de plusieurs types de biens. À Nîmes, les investisseurs peuvent choisir parmi plusieurs gammes de logements selon les besoins des étudiants :

• un studio (une pièce) ;
• un appartement avec terrasse ou balcon ;
• des résidences de services.

Ces logements sont généralement situés dans des résidences étudiantes modernes et sécurisées. Ils offrent, en tant que résidence étudiante, des services indispensables au quotidien des étudiants. A part les chambres individuelles, ils comportent des salles communes comme la salle d'études, les espaces de détente, la salle de sport, etc. 

Les résidences étudiantes proposent des logements meublés, ce qui augmente leur attractivité auprès des étudiants souhaitant concilier loyer abordable et confort de vie élevé.

La sécurité et le confort

Les résidences étudiantes à Nîmes sont modernes et disposent d'un niveau de sécurité renforcé par des systèmes de surveillances 24h/24. De nombreux gardiens restent sur place pour mieux contrôler l'accès et le bon déroulement des activités du lieu. 

Cette garantie de sécurité représente un atout indéniable pour rassurer les résidents et leur permettre de se concentrer pleinement sur leurs études. En termes de confort, elles sont bien équipées par des salles d'eau privées, des cuisines équipées et des espaces de vie agencées selon les attentes des étudiants.

Ces types de logement font face à une demande locative grandissante de la part des étudiants qui sont plus attirés par leurs services spécifiques comme l'accès à la laverie, le ménage, etc.

La rentabilité locative élevée

Investir dans une résidence étudiante à Nîmes offre des rendements locatifs intéressants. En fonction des quartiers et du type de bien, les taux de rentabilité peuvent être autour de 4,5 % à 6 %.

Par exemple, un studio meublé situé en centre-ville, la plus convoitée du lieu, peut offrir un rendement jusqu'à 6 %. Par ailleurs, les appartements qui comportent plusieurs pièces dans les quartiers comme Carmes ou Mont-Duplan permettent un rendement situé entre 4% à 5%.

Les loyers mensuels pour un studio meublé à Nîmes varient entre 400 à 600 euros. Un appartement de deux pièces peut se louer entre 650 à 850 euros par mois. Il faut notamment souligner que le prix du loyer varie selon l'emplacement, les équipements et les services proposés.

Dans quels quartiers investir à Nîmes  ?

Pour maximiser le rendement de l'investissement en résidence étudiante, le choix du quartier est le premier élément à privilégier. Ce tableau démontre les quartiers les plus attractifs et leur prix moyen à Nîmes :

Source : les Meilleurs Agents

Les quartiers proches du centre-ville

Les quartiers qui se situent à proximité du centre-ville sont particulièrement prisés par les étudiants. Parmi eux, on peut citer l'Écusson et l'Esplanade. Ces quartiers sont appréciés pour leur proximité avec les universités, les transports en commun et les commerces, des éléments indispensables au quotidien des étudiants.

Cependant, chaque logement peut disposer de ses propres particularités. Par exemple, un appartement de plusieurs pièces, un studio meublé à l'étage d'un immeuble peut justifier d'un loyer élevé, en même temps, attirer davantage de locataires. Grâce à cela, il peut avoir une excellente rentabilité.

Les résidences modernes en périphérie

Si l'on pense souvent que les quartiers en périphérie attirent moins d'étudiants. Eh bien, on a tout faux ! Non seulement ces derniers attirent les étudiants qui veulent s'éloigner de la routine de la ville, mais ils peuvent aussi en profiter de loyers plus bas. À Nîmes, les quartiers comme Mont Duplan attirent des milliers d'étudiants, offrant ainsi des opportunités d'investissement intéressantes, avec des prix au m2 plus bas et des rendements locatifs compétitifs.

De plus, ces quartiers font l'objet de plusieurs projets de réaménagement urbain, de nouveaux développements immobiliers, ce qui accroît leur attractivité à moyen et à long terme.

Les régimes fiscaux avantageux pour l'investissement en résidence étudiante

En achetant une résidence étudiante, l'investisseur peut bénéficier de nombreux régimes fiscaux, comme le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 %. Celle-ci est étalée sur 9 ans, à condition que le bien soit meublé et se situe dans une résidence de services pour étudiants. Ce dispositif donne aussi la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien.

Cette loi est plus pratique pour les investissements dans des résidences étudiantes neuves ou rénovées à Nîmes.

Le LMNP et LMP

Ces statuts offrent également des avantages fiscaux intéressants :

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : il permet de déduire les charges liées à l'investissement, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, etc. Il permet aussi d'amortie le bien, ce qui permet de réduire le montant des revenus locatifs imposables.
• LMP (Loueur Meublé Professionnel) : ce régime est plus avantageux en termes d'exonération des plus-values sous certaines conditions.

Ces régimes sont adaptés aux investisseurs qui souhaitent optimiser leur rentabilité locative tout en bénéficiant de niches fiscales avantageuses.

Comparaison avec d'autres investissements locatifs à Nîmes

Il est prouvé que l'investissement dans une résidence étudiante fait partie des marchés les plus rentables à Nîmes, par rapport aux autres types d'investissement locatif.

Investir dans une résidence senior ou un EHPAD

Les résidences pour seniors ou les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) offrent des rendements locatifs comparables aux résidences étudiantes, avec des taux de 4% à 5%. Ce type d'investissement est plus intéressant si l'investisseur souhaite bénéficier d'une sécurité locative à long terme. La population vieillissante dans ce lieu est également une garantie de la demande locative. Cependant, le ticket d'entrée est souvent élevé, ce qui peut être contraignante pour l'investisseur.

Investissement locatif classique 

L'investissement locatif classique dans des appartements ou des maisons individuelles peut offrir des rendements similaires, mais avec une rotation des locataires moins fréquente que dans les résidences étudiantes. Ce type d’investissement convient mieux aux investisseurs cherchant une certaine stabilité et une gestion simplifiée.

Comment réussir votre investissement dans une résidence étudiante à Nîmes ?

Pour qu'un investissement en résidence étudiante soit rentable, il est important de respecter certaines conditions. Voici nos conseils :

• choisir le bon bien : il est essentiel de choisir des appartements qui sont bien situés, idéalement proches des universités, des transports en commun et des commodités. Privilégiez les logements qui s'adaptent aux besoins des étudiants, par exemple les studios, les appartements comportent une à plusieurs pièces, qui sont situés dans des résidences sécurisées avec services.
• étudier le marché immobilier : avant d'investir, réalisez une étude approfondie du marché local, c'est-à-dire en examinant les prix immobiliers locaux. Vérifiez également les taux d'occupation, les loyers moyens et les tendances de location. 
• les financements et garanties : déterminez votre capacité d'emprunt en explorant différentes options de financement disponibles. Si nécessaire, souscrivez aux assurances qui permettent de protéger votre investissement, par exemple, l'assurance loyers impayés et l'assurance propriétaire non-occupant (PNO).
• la gestion locative : faire appel à un gestionnaire de biens professionnels permet aux investisseurs de déléguer la gestion quotidienne de leur bien. Ce professionnel s'occupe de la recherche de locataires, de la rédaction du bail et de la gestion des loyers. Il peut être utile pour les résidences LMNP.

Pour conclure, investir dans une résidence étudiante à Nîmes est une stratégie gagnante pour un investissement dans la pierre. La demande élevée de logements, combinée aux dispositifs fiscaux comme la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP, offrent un marché porteur.