Encadrement loyers : le Sénat vote une prolongation jusqu’en 2028

Le Sénat a voté, le 21 octobre 2026, la prolongation de deux ans de l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Adoptée par 325 voix contre 17, cette mesure doit permettre de maintenir le dispositif jusqu’en novembre 2028 dans les territoires déjà concernés. Le texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale. Pour les étudiants locataires, l’enjeu est important : sans nouvelle loi avant l’échéance prévue en novembre, le dispositif expérimental pourrait prendre fin.

Que prévoit le vote du Sénat sur l’encadrement des loyers ?

Le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs. Les sénateurs ont retenu une prolongation limitée à deux ans, plutôt qu’une pérennisation définitive du dispositif.

L’expérimentation, introduite par la loi ELAN de 2018, doit arriver à son terme le 23 novembre 2026. Le vote du 21 octobre vise à éviter une interruption de l’encadrement des loyers dans les territoires où il est actuellement appliqué.

La version adoptée par le Sénat maintient le périmètre actuel : elle ne prévoit pas d’ouvrir le dispositif à de nouvelles communes. Elle conserve donc une approche différente de celle retenue par l’Assemblée nationale en décembre 2025, qui avait adopté une version prévoyant la pérennisation et l’élargissement du mécanisme.

À retenir : le vote du Sénat ne rend pas encore la prolongation définitive. Le texte doit poursuivre son parcours parlementaire avant l’échéance de novembre.

Le conseil de l’expert

"Avant de signer un bail, vérifiez si le logement se situe dans une commune soumise à l’encadrement des loyers. Comparez le loyer hors charges demandé au loyer de référence majoré, indiqué pour le secteur, le type de logement et l’année de construction. Si le montant dépasse le plafond autorisé, demandez au propriétaire de justifier le complément de loyer ou de corriger le montant." Mickael Zonta, cofondateur d’ImmoJeune

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique dans certains territoires où le marché locatif est particulièrement tendu. Il ne concerne pas automatiquement toutes les villes classées en zone tendue : il s’agit d’un dispositif distinct, mis en place dans des territoires déterminés.

Les territoires concernés comprennent notamment :

• Paris ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Bordeaux ;
• Montpellier ;
• une partie de Grenoble-Alpes Métropole ;
• plusieurs communes de Seine-Saint-Denis, au sein des territoires d’Est Ensemble et de Plaine Commune ;
• le territoire du Pays basque concerné par l’expérimentation.

Le périmètre exact dépend des communes et des secteurs couverts par les textes en vigueur. Les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral et varient selon les caractéristiques du logement.

La prolongation votée par le Sénat ne permettrait pas à de nouvelles collectivités de rejoindre le dispositif. Elle vise à maintenir l’expérimentation dans son périmètre actuel, le temps de mieux évaluer ses effets.

Quel est l’impact pour les étudiants locataires ?

Les étudiants sont particulièrement concernés par cette actualité. Ils recherchent souvent de petites surfaces, comme des studios ou des logements meublés, dans des villes universitaires où la demande locative est élevée.

Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, le propriétaire doit respecter le loyer de référence majoré correspondant au logement, sauf exceptions prévues par la réglementation. Ce plafond dépend notamment de la localisation, du nombre de pièces, du caractère meublé ou non du logement et de sa période de construction.

Un plafond de loyer à vérifier avant de signer

Un étudiant qui loue un studio à Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux doit vérifier si le logement relève de l’encadrement des loyers et consulter les références applicables à son adresse.

Le loyer de référence majoré constitue le plafond de base à respecter. Un complément de loyer ne peut être demandé que si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort répondant aux conditions légales.

En cas de dépassement injustifié, le locataire peut engager les démarches prévues par la réglementation pour contester le montant demandé. Il est utile de conserver l’annonce, le bail et les informations relatives au loyer de référence applicable.

La prolongation n’est pas encore acquise

Le vote du Sénat ne change pas immédiatement les règles applicables aux baux. Tant que la procédure législative n’est pas achevée, il faut distinguer la prolongation proposée de la réglementation effectivement en vigueur.

Les étudiants qui cherchent un logement pour la rentrée ou qui s’apprêtent à signer un bail doivent donc vérifier les règles applicables à leur situation au moment de la signature, plutôt que de considérer la prolongation comme définitivement adoptée.

Le conseil de l’expert

"Ne considérez pas la prolongation votée par le Sénat comme définitivement acquise. Tant que le texte n’a pas achevé son parcours parlementaire, les règles en vigueur restent la référence. Pour éviter une mauvaise surprise, consultez les informations officielles avant de signer votre bail et conservez l’annonce ainsi que les échanges avec le bailleur en cas de désaccord sur le loyer." Mickael Zonta, cofondateur d’ImmoJeune

Que se passerait-il si la prolongation n’était pas adoptée à temps ?

L’expérimentation doit arriver à échéance le 23 novembre 2026. Sans intervention législative dans les délais, le dispositif pourrait prendre fin dans les territoires concernés.

Une telle interruption modifierait le cadre applicable à la fixation des loyers lors de certaines nouvelles locations ou relocations. Elle ne signifierait toutefois pas que les propriétaires pourraient augmenter librement tous les loyers du jour au lendemain.

D’autres règles continuent de s’appliquer, en particulier celles relatives à la révision annuelle des loyers, aux zones tendues et aux clauses du bail. La fin éventuelle de l’expérimentation ne doit donc pas être confondue avec la disparition de toutes les protections légales des locataires.

La suite dépend désormais de l’examen du texte par l’Assemblée nationale. Les députés devront se prononcer sur la version adoptée par le Sénat ou poursuivre la procédure parlementaire si les deux chambres ne s’accordent pas.

Encadrement des loyers : ce qu’il faut retenir

Le vote du Sénat du 21 octobre 2026 constitue une étape importante pour l’avenir de l’encadrement des loyers. La prolongation de deux ans vise à éviter l’arrêt du dispositif en novembre, mais elle n’est pas encore définitivement acquise.

Pour les étudiants locataires, trois réflexes restent essentiels : vérifier si le logement est situé dans un territoire couvert, consulter le loyer de référence majoré correspondant à ses caractéristiques et conserver les documents utiles en cas de contestation.

La prochaine étape est parlementaire. Il faudra suivre l’examen du texte par l’Assemblée nationale avant de connaître les règles qui s’appliqueront après le 23 novembre 2026.