Obligations du propriétaire bailleur avant et pendant la location

Mis à jour le 7 octobre 2026

Louer un logement implique plusieurs obligations pour le propriétaire bailleur. Il doit proposer un logement décent, fournir les diagnostics requis, assurer les réparations qui lui incombent et respecter les droits du locataire pendant toute la durée du bail.

Certaines obligations évoluent selon des échéances précises. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent en métropole. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.

Le propriétaire doit également respecter des règles précises concernant le bail, le loyer, les réparations, les diagnostics, le dépôt de garantie et le départ du locataire. Ces obligations s'appliquent également aux locations étudiantes. Trouvez les détails sur les différentes obligations du propriétaire bailleur dans cet article.

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Le propriétaire bailleur doit proposer un logement décent, remettre les diagnostics obligatoires et assurer les réparations qui lui incombent. Ses obligations se poursuivent pendant toute la durée du bail.

Il doit notamment garantir au locataire une jouissance paisible du logement et maintenir le bien en état de servir à l’usage prévu au contrat. Ces obligations résultent notamment de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Certaines règles comportent des échéances précises. En 2026, le calendrier de décence énergétique interdit déjà la location des logements classés G et prévoit l’interdiction progressive des classes F puis E. Le bailleur doit également respecter des délais précis pour restituer le dépôt de garantie.

Quelles obligations le propriétaire doit-il respecter pendant la location ?

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit maintenir le logement en état de servir à l’usage prévu au contrat et prendre en charge les réparations qui ne sont pas locatives. Il doit également respecter la jouissance paisible du locataire.

Il doit notamment :

• entretenir le logement et réaliser les réparations autres que locatives ;
• prendre en charge les travaux nécessaires au maintien de la décence du logement ;
• respecter la jouissance paisible du locataire, notamment en ne pénétrant pas librement dans le logement ;
• maintenir en bon état les équipements mentionnés au contrat, lorsqu'ils sont à la charge du bailleur ;
• respecter les règles applicables au loyer et aux charges, notamment lors d'une révision ou d'une régularisation.

Le locataire reste, de son côté, responsable de l'entretien courant du logement et des réparations locatives qui lui incombent.

Quelle surface minimale doit respecter un logement loué ?

En métropole, un logement décent doit comporter au moins une pièce principale présentant 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Ces critères sont fixés par l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Le propriétaire doit donc vérifier ces critères avant de mettre le logement en location. Des règles locales, notamment celles prévues par le règlement sanitaire départemental, peuvent également imposer des exigences complémentaires.

La décence ne dépend toutefois pas uniquement de la surface. Le logement doit aussi présenter des conditions suffisantes de sécurité et de santé, permettre une aération adaptée, disposer d'un éclairage naturel suffisant et comporter les équipements nécessaires à un usage normal d'habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe ces différents critères.

Pour un studio étudiant, le bailleur doit donc vérifier la surface habitable et l'ensemble des critères de décence avant chaque mise en location.

Quelles classes DPE permettent encore de louer en 2026 ?

En métropole, un logement doit respecter un niveau minimal de performance énergétique pour être considéré comme décent. Le calendrier prévoit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores :

Sources : Légifrance - Loi du 6 juillet 1989 ; Service-Public.fr - Logement décent

En 2026, les logements classés A à F peuvent donc encore être proposés à la location, sous réserve du respect des autres critères de décence et des règles applicables au logement. Un logement classé G ne satisfait plus au critère de performance énergétique requis pour être considéré comme décent en métropole.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution peut améliorer l'étiquette énergétique de certains logements chauffés à l'électricité, sans modifier les caractéristiques réelles de leur consommation.

Le propriétaire doit donc vérifier le DPE en cours de validité avant de mettre son logement en location. Pour un logement classé F ou G, il doit également tenir compte de l'échéance réglementaire applicable à sa classe énergétique.

Un assouplissement de la location des logements classés G est-il envisagé ?

Un assouplissement des règles de décence énergétique est envisagé dans le cadre du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Le texte prévoit plusieurs dérogations possibles, notamment dans certaines situations où le propriétaire a engagé des travaux de rénovation énergétique.

Cette évolution n’est pas encore une règle applicable. En attendant l’adoption définitive du texte, les obligations en vigueur restent applicables : en métropole, les logements classés G sont considérés comme non décents depuis le 1er janvier 2025.

Quels diagnostics le propriétaire doit-il remettre au locataire ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la location. Son contenu dépend notamment de l'âge du logement, de ses installations et de sa localisation.

Sources : Service-Public.fr – Dossier de diagnostic technique (DDT) ; Légifrance – Loi du 6 juillet 1989, article 3-3

Les diagnostics exigés doivent être en cours de validité au moment de la signature du bail et être annexés au contrat, selon les règles propres à chacun. Le propriétaire doit donc vérifier leur date avant chaque nouvelle location.

Le DPE demande une vigilance particulière en 2026. Son étiquette énergétique permet de déterminer si le logement respecte encore le niveau de performance exigé pour être considéré comme décent. Le bailleur doit donc vérifier le classement du logement avant de publier son annonce.

Pour une location étudiante, les mêmes obligations s'appliquent. La durée de neuf mois du bail étudiant ne dispense pas le propriétaire de fournir les diagnostics requis.

Quels documents et informations le propriétaire doit-il fournir ?

Le propriétaire doit remettre au locataire les documents prévus pour la location et lui fournir les justificatifs auxquels il a droit pendant le bail.

Quelle quittance le propriétaire doit-il fournir ?

La quittance de loyer doit être délivrée gratuitement lorsque le locataire la demande et que le loyer et les charges ont été intégralement payés. Elle distingue le montant du loyer de celui des charges.

Lorsque les charges sont payées par provisions, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle. Les charges récupérables sont limitées aux dépenses prévues par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Le bailleur doit également tenir les justificatifs des charges à disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte.

Le propriétaire peut-il augmenter librement le loyer ?

Non. Le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer en cours de bail. Une révision annuelle n'est possible que si le contrat comporte une clause de révision et dans les limites prévues par la réglementation.

Lorsque la révision est autorisée, elle est calculée à partir de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Le bailleur doit appliquer la formule prévue par la réglementation et ne peut pas augmenter le loyer au-delà du montant résultant de cette révision.

La révision du loyer est également interdite pour certains logements classés F ou G, selon les situations prévues par la réglementation sur la décence énergétique.

Dans les zones concernées par l'encadrement des loyers, d'autres règles peuvent également limiter le montant du loyer, notamment lors de la mise en location ou du renouvellement du bail.

Le propriétaire doit donc vérifier le régime applicable au logement avant toute augmentation et ne pas appliquer automatiquement la variation de l'IRL.

Quelles règles le propriétaire doit-il respecter pour le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Ce délai est porté à 2 mois lorsque l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations justifiant des retenues.

Le bailleur peut retenir les sommes restant dues par le locataire, à condition qu'elles soient justifiées. Il peut notamment déduire les loyers ou charges impayés et les frais correspondant à des dégradations imputables au locataire.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, une provision pouvant aller jusqu'à 20 % du dépôt de garantie peut être conservée temporairement pour attendre la régularisation des charges. Le solde doit ensuite être restitué dans le délai prévu par la réglementation.

En cas de retard dans la restitution, le montant restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf lorsque le retard résulte notamment de l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire.

Quelles obligations le propriétaire doit-il respecter au départ du locataire ?

Le départ du locataire impose au bailleur de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie, puis de respecter les règles applicables aux éventuelles dégradations.

Comment établir l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est réalisé contradictoirement avec le locataire, au moment de la restitution des clés. Il permet de comparer précisément l’état du logement avec celui constaté à l’entrée.

Le propriétaire ne peut pas mettre automatiquement à la charge du locataire toute différence constatée. La vétusté et l’usure normale ne constituent pas des dégradations imputables au locataire.

Quelles sommes le propriétaire peut-il retenir ?

Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes restant dues par le locataire, à condition de pouvoir les justifier. Il peut notamment s'agir de loyers ou de charges impayés, ou du coût de réparations rendues nécessaires par des dégradations imputables au locataire.

Le bailleur doit conserver les documents permettant de justifier chaque retenue : devis, factures, décompte de charges ou tout autre justificatif pertinent. Une simple estimation non justifiée ne suffit pas à établir le montant réellement dû.

La retenue doit également tenir compte de la vétusté du logement. Le propriétaire ne peut pas facturer au locataire le remplacement à neuf d'un équipement uniquement parce qu'il est ancien ou usé normalement.

Après déduction des sommes justifiées, le bailleur doit restituer le solde du dépôt de garantie dans le délai légal de 1 ou 2 mois, selon la situation constatée lors de l'état des lieux de sortie.

Le conseil de l'expert

« Avant de remettre votre logement en location, faites une vérification complète du DPE, des diagnostics et de l'état des équipements. Conservez les dates de validité de chaque document dans un même dossier afin de pouvoir les contrôler avant chaque nouveau bail.» Manuel Ravier, Co-fondateur d'ImmoJeune

Quelles sont les obligations du propriétaire pour une location étudiante ?

La location à un étudiant reste soumise aux règles générales applicables aux logements d’habitation. Le statut étudiant ne dispense donc pas le bailleur de ses obligations de décence, de diagnostics, d’entretien ou de respect de la vie privée.

Quelle durée pour un bail étudiant ?

Le bail étudiant est conclu pour une durée de 9 mois lorsqu'il porte sur un logement meublé. Cette durée réduite est prévue pour les étudiants et correspond à l'année universitaire.

À son terme, le bail étudiant n'est pas reconduit tacitement. Le locataire doit quitter le logement, sauf si les parties concluent un nouveau contrat.

Le propriétaire doit également respecter les règles applicables au contrat signé. Un bail mobilité peut convenir à certaines situations de location temporaire, mais il obéit à des conditions et à une durée spécifiques.

Quel dépôt de garantie pour un logement étudiant ?

Pour un logement meublé loué à un étudiant, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.

Les autres obligations restent identiques : le bailleur doit fournir les diagnostics requis, louer un logement décent et prendre en charge les réparations qui lui incombent.

Pour le propriétaire, la durée plus courte du bail ne réduit donc pas ses responsabilités. Elle impose au contraire de vérifier la conformité du logement avant chaque nouvelle location.

À retenir sur les obligations du propriétaire

Un propriétaire bailleur doit vérifier avant chaque mise en location que le logement respecte les critères de décence, les règles de performance énergétique et les obligations relatives aux diagnostics. Pendant le bail, il doit assurer l'entretien du logement, prendre en charge les réparations qui lui incombent et respecter la jouissance paisible du locataire.

Avant de remettre le logement sur le marché, le bailleur doit également vérifier que le DPE et les autres diagnostics requis sont toujours valides et que le contrat de location respecte les règles applicables au bien.

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FAQ sur les obligations du propriétaire 

Un propriétaire peut-il entrer librement dans le logement loué ?

Non. Le propriétaire doit respecter la jouissance paisible du locataire. Les visites autorisées, notamment pour vendre ou relouer le logement, sont encadrées par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peuvent notamment pas dépasser 2 heures par jour ouvrable.

Qui paie les réparations dans une location ?

Le bailleur prend en charge les réparations qui ne sont pas locatives, notamment celles liées à la vétusté. Le locataire assume l’entretien courant et les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?

Le propriétaire dispose d'1 mois lorsque l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée, et de 2 mois lorsque des retenues justifiées sont nécessaires.

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer comme il le souhaite ?

Non. Une révision doit respecter les conditions prévues dans le bail et les règles applicables, notamment celles liées à l'IRL. Des restrictions supplémentaires peuvent s'appliquer selon le logement et sa localisation.

Que faire lorsqu'un propriétaire ne respecte pas ses obligations ?

Le locataire peut demander au bailleur d'exécuter ses obligations et, selon le manquement, engager une démarche amiable ou une procédure adaptée. La réponse dépend de la nature du problème rencontré.