Le dépôt de garantie encadre une partie des risques liés à la location pour le propriétaire comme pour le locataire. Son montant et sa restitution sont toutefois soumis à des règles précises.
En location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. En location meublée, le plafond est fixé à deux mois de loyer hors charges. Dans les deux cas, le montant prévu au contrat ne peut pas être augmenté en cours de bail.
À la fin de la location, le bailleur doit restituer la somme dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai peut être porté à deux mois lorsque des retenues sont justifiées par des dégradations ou des sommes restant dues.
Pour un propriétaire bailleur, l'essentiel est donc de connaître les règles applicables dès la signature du bail et de conserver les justificatifs nécessaires en cas de retenue. État des lieux, vétusté, délais de restitution, retenues et recours : voici ce qu’il faut savoir pour gérer correctement le dépôt de garantie.
Comprendre le cadre légal du dépôt de garantie en location
Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location. La loi fixe un plafond différent pour un logement loué vide et pour un logement meublé.
Quel plafond pour une location vide ?
Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Le bail peut prévoir une somme inférieure, mais jamais supérieure à ce plafond.
Le montant doit être indiqué dans le contrat de location. Il reste ensuite inchangé pendant toute la durée du bail : le propriétaire ne peut pas demander un complément en cours de location, notamment lorsque le loyer est révisé.
Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le premier loyer. Il s’agit d’une somme distincte, versée au début de la location et destinée à couvrir certaines obligations du locataire à la fin du bail.
Quel plafond pour une location meublée ?
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
Le principe est identique à celui applicable à une location vide : le montant prévu dans le bail ne peut pas être augmenté pendant la location.
Cette règle concerne notamment les locations meublées proposées aux étudiants. Le propriétaire doit toutefois vérifier le type de bail signé, car le bail mobilité obéit à une règle différente : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Comment le locataire peut-il verser le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie peut être versé par différents moyens de paiement, selon ce qui est convenu entre les parties.
Un paiement par virement permet notamment de conserver une trace de la transaction. Le locataire peut également remettre un chèque ou, lorsque les parties le souhaitent, payer en espèces.
Contrairement à une idée parfois reprise dans les contenus sur la location, il n'existe pas de plafond général de 1 000 € pour un paiement en espèces entre particuliers. Cette limite concerne certains paiements effectués auprès de professionnels.
Lorsque le montant versé en espèces dépasse 1 500 €, un écrit constatant le paiement est recommandé afin de pouvoir en apporter la preuve. Dans tous les cas, le propriétaire a intérêt à conserver un justificatif du versement et à faire apparaître clairement la somme reçue dans les documents liés à la location.
L'état des lieux permet-il de justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?
L'état des lieux d'entrée et celui de sortie permettent de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location. Cette comparaison aide le bailleur à identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Comment réaliser un état des lieux d'entrée précis ?
L'état des lieux d'entrée est établi contradictoirement lors de la remise des clés. Il doit décrire suffisamment précisément l'état des pièces, des équipements et, pour une location meublée, du mobilier.
Des photographies peuvent compléter le document et faciliter la comparaison avec l'état des lieux de sortie. Plus les constatations sont précises, plus il est facile de déterminer si une dégradation est apparue pendant la location.
L'absence d'état des lieux ne signifie toutefois pas que le propriétaire perd automatiquement tout recours. En principe, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption ne s'applique pas lorsque le bailleur a empêché l'établissement de l'état des lieux.
Comment distinguer vétusté et dégradation ?
Lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur doit distinguer l'usure normale liée au temps des dégradations imputables au locataire. La vétusté reste à la charge du propriétaire.
Une grille de vétusté peut être prévue entre les parties afin de tenir compte de l'usure normale de certains équipements ou revêtements. Il n'existe cependant pas de grille officielle unique applicable à toutes les locations.
| Type d'altération | Qualification | Prise en charge |
|---|---|---|
| Peinture vieillie ou parquet usé normalement | Vétusté | Propriétaire |
| Trous non rebouchés ou moquette brûlée | Dégradation | Locataire |
| Équipement devenu défectueux avec le temps | Vétusté | Propriétaire |
| Élément sanitaire cassé par un choc | Dégradation | Locataire |
Ces exemples sont indicatifs. La situation doit être appréciée notamment au regard de l'état du logement à l'entrée, de son ancienneté et des circonstances de la dégradation.
Comment chiffrer les dégradations constatées ?
La comparaison des deux états des lieux permet d'identifier les dommages apparus pendant la location. Si une retenue est justifiée, le propriétaire doit pouvoir en établir la réalité et le montant.
Les justificatifs peuvent notamment prendre la forme de factures, de devis ou de tout document permettant d'établir le coût des réparations. Le bailleur restitue ensuite au locataire le solde du dépôt de garantie après déduction des sommes justifiées.
Restitution du dépôt de garantie : quels délais et quelles retenues ?
Après la remise des clés, le bailleur doit vérifier les éventuelles sommes restant dues et restituer le dépôt de garantie dans le délai prévu par la loi. Celui-ci dépend notamment de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur dispose d'un délai maximal d'un mois pour restituer le dépôt de garantie.
Lorsque des dégradations imputables au locataire sont constatées, ce délai est porté à deux mois. Le propriétaire peut alors déduire les sommes qu'il est en droit de retenir, à condition de pouvoir les justifier.
Le délai court à partir de la remise des clés. Le bailleur doit donc conserver une preuve de cette date.
Que peut retenir le bailleur sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut retenir les sommes correspondant à des loyers ou charges impayés, à des réparations locatives non réalisées ou à des dégradations imputables au locataire.
La vétusté normale du logement ne peut pas être facturée au locataire. Toute retenue doit pouvoir être justifiée par des documents permettant d'établir sa réalité et son montant.
En copropriété, lorsque les comptes de charges n'ont pas encore été arrêtés, le bailleur peut conserver une provision pouvant atteindre 20 % du dépôt de garantie. La régularisation intervient ensuite dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
Quels justificatifs fournir lors de la restitution ?
Le bailleur doit pouvoir expliquer les sommes retenues. Selon la situation, il peut notamment s'appuyer sur :
- les états des lieux d'entrée et de sortie ;
- des photographies des dégradations ;
- un devis ou une facture de travaux ;
- un décompte des sommes restant dues.
Le propriétaire restitue le solde après déduction des sommes justifiées. Si les sommes dues dépassent le montant du dépôt de garantie, il peut réclamer au locataire le complément restant à payer.
Que risque le bailleur en cas de retard ?
En cas de restitution tardive, le montant restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s'applique pas lorsque le retard est imputable au locataire, notamment s'il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur.
Le propriétaire a donc intérêt à effectuer rapidement le décompte après la remise des clés et à conserver les justificatifs des éventuelles retenues.
Le conseil de l’expert : Manuel Ravier, Co-fondateur d’ImmoJeune
« Pour limiter les contestations, je recommande aux bailleurs de documenter l'état du logement dès l'entrée dans les lieux : état des lieux précis, photos datées et justificatifs conservés pendant toute la durée du bail. Lors du départ, ces éléments permettent de comparer objectivement l'état du logement et de justifier, si nécessaire, les retenues effectuées sur le dépôt de garantie. » Manuel Ravier, Co-fondateur d’ImmoJeune
Que faire en cas de litige sur le dépôt de garantie ?
Un désaccord peut apparaître sur le montant retenu, les justificatifs fournis ou le délai de restitution. Le bailleur et le locataire peuvent d'abord chercher une solution amiable avant d'envisager une procédure judiciaire.
Comment régler le litige à l'amiable ?
Le locataire peut adresser au propriétaire une demande écrite précisant la somme contestée et les raisons de son désaccord. Le bailleur peut répondre en fournissant les justificatifs des retenues effectuées.
Si aucun accord n'est trouvé, une mise en demeure peut formaliser la demande. Il est préférable de conserver une copie des courriers et des documents transmis.
Quand saisir la Commission départementale de conciliation ?
La Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement pour certains litiges entre bailleurs et locataires, notamment ceux concernant le dépôt de garantie.
Les parties présentent leurs arguments et les documents utiles à l'examen du dossier. La commission rend un avis dans un délai de deux mois. Si les parties trouvent un accord, celui-ci peut être formalisé par écrit.
Quand saisir le juge ?
Si le désaccord persiste, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.
L'action relative au dépôt de garantie est soumise à un délai de prescription de trois ans. Le juge peut examiner les retenues effectuées, les justificatifs produits et, lorsque les conditions sont réunies, les pénalités applicables en cas de retard de restitution.
Dépôt de garantie : quelles règles pour une location étudiante ?
La location étudiante peut relever de plusieurs contrats. Le dépôt de garantie et les aides disponibles dépendent notamment du type de bail signé.
Le bail mobilité prévoit-il un dépôt de garantie ?
Non. Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie dans le cadre d'un bail mobilité. Cette interdiction s'applique aux locations meublées conclues pour une durée temporaire, notamment pour des études, un stage ou une formation.
Le bail mobilité peut durer de 1 à 10 mois. Il répond ainsi à des besoins de logement temporaire, sans permettre au bailleur de demander un dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux.
Cette règle ne concerne pas les autres locations meublées étudiantes. Pour un bail meublé classique, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
Quelles aides peuvent financer le dépôt de garantie ?
Un étudiant qui ne peut pas avancer le dépôt de garantie peut, sous certaines conditions, bénéficier de l'Avance Loca-Pass. Ce dispositif d'Action Logement permet d'avancer jusqu'à 1 200 €, sans intérêts ni frais de dossier.
Le montant avancé doit ensuite être remboursé. La durée de remboursement peut atteindre 25 mois, selon les conditions applicables au bénéficiaire.
L'Avance Loca-Pass ne constitue donc pas une aide définitivement acquise. Il s'agit d'un prêt sans intérêts destiné à faciliter l'entrée dans le logement.
Visale peut-elle remplacer un garant pour un étudiant ?
La garantie Visale répond à un autre besoin. Elle ne finance pas le dépôt de garantie, mais peut apporter une garantie au bailleur concernant certains impayés de loyer et charges, sous réserve des conditions du dispositif.
Pour un étudiant éligible, Visale peut ainsi constituer une alternative au garant personne physique. Le bailleur doit toutefois accepter ce dispositif et respecter les conditions prévues par Action Logement.
Il est donc important de distinguer les deux dispositifs : Loca-Pass peut financer l'avance du dépôt de garantie, tandis que Visale sécurise le paiement du loyer et des charges dans les conditions prévues par la garantie.
FAQ : vos questions sur le dépôt de garantie
Un bailleur peut-il encaisser le chèque de dépôt de garantie ?
Oui. Le bailleur peut encaisser le chèque remis par le locataire au titre du dépôt de garantie. Il n'a pas à le conserver jusqu'à la fin du bail.
Le dépôt de garantie reste toutefois dû au locataire dans les conditions prévues par la loi. À la fin du bail, le bailleur doit restituer la somme dans le délai applicable, après déduction éventuelle des montants qui restent à la charge du locataire.
Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et la caution ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début de la location. Il sert notamment à couvrir certaines sommes restant dues ou certaines dégradations imputables au locataire.
La caution désigne, quant à elle, la personne ou l'organisme qui s'engage à payer les sommes dues par le locataire si celui-ci ne remplit pas ses obligations.
Ces deux notions répondent donc à des mécanismes différents. Un locataire peut avoir un garant tout en versant un dépôt de garantie, lorsque le contrat de location le prévoit.
Que faire si le montant des dégâts dépasse le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut demander au locataire de régler la somme restant due lorsque le coût des réparations imputables au locataire dépasse le montant du dépôt de garantie.
Il doit pouvoir justifier les sommes réclamées, notamment avec l'état des lieux, des photographies, des devis ou des factures. Le dépôt de garantie est alors déduit de la somme totale, mais ne limite pas la responsabilité financière du locataire.
Le locataire peut-il déduire le dernier mois de loyer du dépôt de garantie ?
Non. Le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer.
Le locataire doit régler son loyer jusqu'à la fin du bail, même si le logement doit être prochainement libéré. Le bailleur restitue ensuite le dépôt dans les délais prévus par la loi, après déduction éventuelle des sommes restant dues et dûment justifiées.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire avec un bail mobilité ?
Non. Le dépôt de garantie est interdit dans le cadre d'un bail mobilité.
Cette règle concerne les locations meublées conclues dans le cadre de ce dispositif, notamment pour des études, un stage ou une formation. Elle ne s'applique pas au bail meublé étudiant classique, pour lequel le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
Visale permet-elle de financer le dépôt de garantie ?
Non. Visale et l'Avance Loca-Pass ne remplissent pas le même rôle.
Visale constitue une garantie pouvant couvrir certains impayés de loyer et de charges dans les conditions du dispositif. Elle ne verse pas le dépôt de garantie au bailleur.
L'Avance Loca-Pass peut, sous conditions, avancer jusqu'à 1 200 € pour financer le dépôt de garantie. Cette somme est ensuite remboursable, sans intérêts ni frais de dossier.