Logements vacants : une nouvelle taxe entre en vigueur en 2027

À partir du 1er janvier 2027, les propriétaires de logements vacants seront soumis à une nouvelle taxe : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Prévue par l'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, cette réforme fusionne la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Les règles d'imposition dépendront toujours de la localisation du bien, mais les collectivités disposeront de nouvelles possibilités pour fixer les taux. Une règle transitoire prévoit également de tenir compte de la durée de vacance déjà écoulée avant 2027.

Pourquoi les taxes TLV et THLV sont-elles remplacées en 2027 ?

La loi de finances pour 2026 prévoit le remplacement de deux taxes existantes par un dispositif unique : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Cette réforme s'appliquera aux impositions établies au titre de l'année 2027.

Jusqu'au 31 décembre 2026, deux régimes fiscaux coexistent :

• La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) concerne les logements inoccupés depuis au moins un an dans les communes situées en zone tendue.
• La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) peut être instaurée par les communes situées hors de ce zonage. Elle concerne les logements vacants depuis au moins deux ans.

Cette distinction repose sur la situation du marché immobilier local. Les zones tendues connaissent un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, qui complique l'accès à un logement pour les habitants.

La fusion vise à simplifier la fiscalité applicable aux logements inoccupés et à renforcer les moyens d'action des collectivités territoriales. Le produit de la nouvelle taxe sera affecté au bloc communal, c'est-à-dire aux communes et aux intercommunalités concernées.

La réforme ne supprime donc pas la taxation des logements vacants. Elle harmonise son fonctionnement tout en conservant des règles différentes selon les territoires.

TVLH : quels logements et propriétaires sont concernés ?

La nouvelle taxe concerne les logements à usage d'habitation qui restent inoccupés pendant une durée déterminée. Pour être considéré comme vacant au sens fiscal, un logement doit être non meublé ou insuffisamment meublé pour permettre une habitation convenable. Il doit également disposer des équipements de confort de base, comme l'eau courante, l'électricité et les installations sanitaires.

Quels sont les délais de vacance à respecter ?

La durée minimale d'inoccupation dépend de la localisation du logement :

Dans les communes concernées par le zonage, la TVLH s'appliquera de plein droit aux logements répondant aux critères de vacance. La liste des communes est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026.

Hors de ces communes, la taxe pourra être instaurée par délibération du conseil municipal. Un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre pourra également l'instituer s'il a adopté un programme local de l'habitat (PLH).

Qui doit payer la nouvelle taxe ?

La TVLH est due par la personne qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance retenue pour l'imposition.

Il peut s'agir :

• Du propriétaire du logement.
• De son usufruitier.
• Du preneur à bail à construction ou à réhabilitation.
• Du titulaire d'un bail emphytéotique.

Un propriétaire qui conserve un appartement vide pendant plusieurs années peut donc être concerné, même s'il ne perçoit aucun revenu locatif pendant cette période.

Comment sera calculée la taxe sur les logements vacants en 2027 ?

Le montant de la TVLH sera calculé à partir de la valeur locative cadastrale du logement. Cette valeur correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s'il était mis en location.

Le taux appliqué dépendra de la localisation du logement et de la durée de vacance prise en compte.

Quels taux seront appliqués dans les communes concernées par la taxation automatique ?

Dans les communes appartenant au zonage prévu par le décret, le taux de base sera fixé à :

• 17 % pour la première année d'imposition ;
• 34 % à compter de la deuxième année d'imposition.

Les communes pourront toutefois voter une majoration. Le taux ne pourra pas dépasser 30 % la première année et 60 % à partir de la deuxième année.

Une règle transitoire mérite une attention particulière. Pour les impositions établies en 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte.

Dans une réponse publiée au Sénat le 22 octobre 2026, le ministère de l'Action et des Comptes publics a confirmé que les logements vacants depuis au moins deux ans au 1er janvier 2027 seront soumis à la TVLH au taux minimal de 34 % dans les communes concernées par la taxation automatique.

Cette règle évite qu'un logement déjà taxé au taux de 34 % au titre de la TLV en 2026 bénéficie d'une baisse à 17 % en 2027.

Quel taux sera appliqué dans les autres communes ?

Dans les communes situées hors du zonage de taxation automatique, la TVLH ne sera pas systématique.

La commune pourra décider de l'instaurer et fixer librement son taux, dans la limite de 50 % de la valeur locative cadastrale. Un EPCI à fiscalité propre ayant adopté un programme local de l'habitat pourra également prendre cette décision, dans les conditions prévues par la loi.

La taxe concernera les logements vacants depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition.

Pour 2027, les logements déjà vacants depuis au moins deux ans au 1er janvier seront donc concernés si la collectivité a instauré la taxe. Le taux appliqué sera celui fixé par la délibération locale.

Quelles exonérations sont prévues pour les propriétaires ?

La réforme prévoit plusieurs situations dans lesquelles un logement vacant échappe à la taxation. La vacance ne suffit donc pas, à elle seule, à rendre un propriétaire redevable de la TVLH.

Un logement vacant malgré les démarches du propriétaire

Un propriétaire peut être exonéré lorsque l'inoccupation du logement résulte de circonstances indépendantes de sa volonté.

C'est notamment le cas lorsqu'un appartement est proposé à la location ou à la vente au prix du marché, mais ne trouve pas de candidat malgré des démarches réelles.

La situation doit pouvoir être justifiée. Les annonces immobilières, les mandats confiés à une agence et les échanges avec les candidats constituent des éléments utiles pour démontrer les démarches entreprises.

Les autres situations exclues de la taxation

L'article 1406 bis du Code général des impôts prévoit également plusieurs exclusions :

• Le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence applicable.
• Le logement constitue une dépendance du domaine public.
• Le logement est détenu par un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM).

La période de référence pour l'occupation de plus de 90 jours dépend du territoire : elle correspond à l'année précédente dans les communes concernées par la taxation automatique et aux deux années précédentes dans les autres communes.

Un logement meublé de façon insuffisante pour permettre une habitation convenable peut également entrer dans le champ de la taxe. En revanche, un logement correctement meublé et équipé n'est pas considéré comme vacant au sens fiscal.

Comment les propriétaires doivent-ils anticiper la réforme ?

L'entrée en vigueur de la TVLH impose aux propriétaires de vérifier la situation fiscale de leurs biens avant 2027. L'administration fiscale s'appuiera notamment sur les informations transmises dans le cadre de la déclaration d'occupation des biens immobiliers.

Les propriétaires doivent donc vérifier que les informations déclarées correspondent à l'occupation réelle du logement.

Ils ont également intérêt à conserver les justificatifs relatifs à la vacance du bien : périodes d'occupation, annonces de location, démarches de commercialisation ou documents attestant de circonstances indépendantes de leur volonté.

Enfin, il convient de vérifier si la commune a instauré la TVLH lorsqu'elle se situe hors du zonage de taxation automatique. La taxation n'y est pas systématique et dépend d'une délibération locale.

FAQ : les questions fréquentes sur la taxe des logements vacants en 2027

Quand la TVLH remplacera-t-elle la TLV et la THLV ?

La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation s'appliquera aux impositions établies au titre de l'année 2027. Elle remplacera les deux dispositifs précédents à compter du 1er janvier 2027.

Un logement vacant depuis plusieurs années sera-t-il taxé à 17 % en 2027 ?

Non. Dans les communes concernées par la taxation automatique, les logements vacants depuis au moins deux ans au 1er janvier 2027 seront soumis au taux minimal de 34 %. Cette règle transitoire a été confirmée par le gouvernement dans une réponse publiée au Sénat le 22 octobre 2026.

Tous les propriétaires de logements vacants devront-ils payer la TVLH ?

Non. La taxe concerne les logements répondant aux critères légaux de vacance et situés dans une commune où elle s'applique. Certaines situations permettent également une exonération, notamment lorsque le propriétaire ne parvient pas à louer ou vendre son logement malgré des démarches au prix du marché.

La TVLH concerne-t-elle les logements meublés ?

Un logement correctement meublé et équipé pour permettre une habitation convenable n'est pas considéré comme vacant au sens de cette taxe. En revanche, un logement meublé de façon insuffisante peut être concerné.

Le conseil de l'expert Manuel Ravier, cofondateur d'ImmoJeune

"Un logement vide représente une perte de revenus locatifs et peut entraîner une charge fiscale supplémentaire. Avant de laisser un bien inoccupé pendant plusieurs mois, je recommande aux propriétaires d'évaluer les possibilités de remise en location, même avec un loyer adapté au marché local.

Il est également important de conserver les justificatifs de commercialisation du logement. Ils peuvent être déterminants pour démontrer que la vacance ne résulte pas d'un choix du propriétaire et faire valoir une exonération lorsque les conditions légales sont réunies."