Loi DPE 2025 : impacts sur le logement étudiant et les bailleurs

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont désormais interdits à la location, avec la loi DPE 2025. Cette mesure vise les passoires thermiques, dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Elle bouleverse les règles du marché locatif, en particulier pour les petites surfaces. Studios, T1 et logements étudiants sont les biens les plus concernés.

Les propriétaires concernés doivent agir rapidement. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour devient incontournable. En cas de note insuffisante, un audit énergétique peut s’imposer, suivi de travaux. De plus, sans rénovation, le bien devient impropre à la location.

Cet article fait le point. Il explique les seuils de performance, les obligations légales à partir de 2025 et les options concrètes pour conserver un logement louable. Il aborde aussi les risques pour la valeur des biens, les impacts sur les investissements immobiliers et les pistes pour anticiper les sanctions.

Loi DPE 2025 : ce que dit le calendrier officiel

L’interdiction de louer les logements les plus énergivores s’inscrit dans une réforme progressive. Le calendrier a été fixé par la loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021. La première échéance est fixée pour le début d'année 2025.

Les dates déjà actées par la loi

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont exclus du marché locatif. Peu importe le type de bail, meublé ou vide.

La suite du calendrier est déjà connue :

• 2028 : interdiction des logements classés F
• 2034 : extension à ceux classés E

Le calendrier s’applique à l’ensemble du parc locatif, en métropole comme en Outre-mer. Il ne concerne pas uniquement les nouvelles mises en location : un logement déjà loué doit aussi respecter les seuils au moment du renouvellement du bail ou de l’arrivée d’un nouveau locataire.

Pourquoi ces interdictions ?

Le texte vise à accélérer la sortie des logements très énergivores, appelés “passoires thermiques”. En France, environ 1,8 million de logements sont classés G selon les dernières données publiques. Ces logements consomment beaucoup d’énergie, coûtent cher à chauffer et émettent davantage de CO₂. Le gouvernement mise sur cette interdiction pour forcer les propriétaires à engager des travaux de rénovation.

Quelles sont les classes DPE concernées par l’interdiction ?

Toutes les classes énergétiques inférieures à E sont concernées, mais selon un calendrier progressif. La première interdiction est arrivée en 2025.

Classe G : interdiction totale à partir de 2025

L'interdiction totale s'applique à tous les types de logement. Même avec un bail meublé, même une location étudiante, même un studio de 10 m² : la règle s’applique à tous les biens, sans distinction de surface ou de public visé. Aucun nouveau bail ne pourra être signé. Un renouvellement de bail ou un changement de locataire sera aussi bloqué. C’est la première marche vers la disparition progressive des biens très mal notés.

Classe F : prochaine étape en 2028

Pensez à anticiper, car les logements classés F suivront en 2028. L’interdiction prendra la même forme : impossibilité de signer un nouveau bail si la performance énergétique n’a pas été améliorée. Il s’agit souvent de logements anciens, mal isolés, avec une ventilation dégradée ou un chauffage peu performant.

Classe E : échéance prévue pour 2034

Dix ans après la classe G, c’est la classe E qui sera visée. Cela concerne une part importante du parc locatif en France, notamment dans les grandes agglomérations et les zones étudiantes. À cette date, seuls les logements classés A, B, C ou D resteront éligibles à la location sans restriction.

DPE 2025 : qui doit faire un audit énergétique ?

À partir de cette année 2025, certains logements ne pourront plus être loués sans avoir réalisé un audit énergétique. Cette obligation vient compléter le diagnostic de performance énergétique classique. Elle vise à informer les propriétaires sur les travaux à réaliser pour sortir des classes F et G.

Audit exigé pour la vente des logements mal classés

Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre un logement classé F ou G. Cette règle s’applique à tous les biens en monopropriété (maison ou immeuble entier). En cas de copropriété, l’obligation a été reportée. L’audit doit être réalisé avant la mise en vente. Il précise les points faibles du logement, propose des scénarios de rénovation et chiffre le coût estimé des travaux.

Audit recommandé avant toute mise en location à risque

Pour la location, l’audit n’est pas encore généralisé, mais il devient fortement recommandé pour anticiper une interdiction. Il permet au bailleur d’avoir une vision claire du chemin à parcourir pour atteindre une classe D ou mieux. Ce document sert aussi à monter un dossier d’aide financière, à dialoguer avec les artisans et à planifier les travaux dans un ordre logique.

Contenu de l’audit : points techniques et scénarios

Un audit sérieux comporte :

• un état détaillé de l’enveloppe du bâtiment (isolation, ventilation, menuiseries),
• un repérage des équipements (chauffage, eau chaude, ventilation),
• plusieurs trajectoires possibles de rénovation, par étape ou en une seule fois,
• un gain énergétique prévisible à chaque étape.

Le document n’a pas de valeur contractuelle, mais il engage le professionnel qui le rédige. Son objectif est de permettre aux propriétaires de chiffrer précisément le coût de mise en conformité.

Quelles obligations pour les propriétaires bailleurs de logements étudiants ?

La loi ne laisse plus de marge sur la location des logements étudiants mal classés. À partir de 2025, les propriétaires doivent se conformer à un cadre strict. Le non-respect de ces règles peut bloquer la mise en location et exposer à des sanctions.

Un DPE à jour obligatoire

Avant toute mise en location, le diagnostic de performance énergétique doit être fourni. Il doit être conforme à la méthode de calcul en vigueur depuis juillet 2021. Un ancien DPE réalisé selon l’ancienne méthode n’est plus valable dans la plupart des cas. Ce document est requis pour publier une annonce, signer un bail, ou simplement renouveler une location existante.

L'interdiction de louer un logement classé G

À compter du 1er janvier 2025, les logements notés G sont considérés comme indécents. Ils ne pourront plus être proposés à la location. Ce blocage s’applique même si le logement est en bon état, ou bien situé. La loi considère qu’un bien très énergivore nuit à la santé et au budget du locataire. Il est donc exclu du marché jusqu’à rénovation.

Quelles sont les sanctions prévues en cas de non-conformité ?

Un bail signé malgré une interdiction peut être contesté par le locataire. Celui-ci peut exiger la mise aux normes, une réduction de loyer, voire l’annulation du bail. De plus, les aides liées au logement (APL, AL) peuvent être refusées si le bien est mal classé. Cela rend la location difficile, voire impossible. Enfin, le bailleur s’expose aussi à des amendes, en cas de manquement répété ou de fausse déclaration dans l’annonce.

Cas particuliers : baux en cours et renouvellements

Les contrats déjà signés avant 2025 ne sont pas immédiatement concernés. Le logement peut continuer à être occupé, mais il ne pourra plus être reloué à un nouveau locataire une fois le bail terminé. Les reconductions tacites sont tolérées, mais les renouvellements formels peuvent être bloqués si le logement reste en classe G. Il est donc conseillé d’anticiper les échéances et d’engager les travaux à temps.

Quelles solutions pour éviter l’interdiction de louer ?

Face à l’échéance de 2025, les propriétaires doivent agir au plus vite, si cela n'a pas encore été fait. Louer un bien mal classé ne sera plus possible. Mais des leviers concrets existent pour améliorer la note énergétique et conserver le droit de louer.

Réaliser un diagnostic fiable et complet

Avant d’engager des travaux, il faut partir sur une base claire. Le diagnostic de performance énergétique doit être à jour, réalisé avec la méthode en vigueur. Si le bien est en classe F ou G, un audit énergétique est conseillé. Ce document donne une vision précise de ce qu’il faut corriger : isolation, ventilation, mode de chauffage, production d’eau chaude, etc.

Planifier les travaux en fonction des points faibles

Chaque logement a ses faiblesses. Pour certains, il s’agit d’une isolation insuffisante ; pour d’autres, d’un système de chauffage dépassé. L’audit permet d’établir des priorités. Les scénarios peuvent aller d’une rénovation simple (changement de fenêtres, isolation des murs) à un chantier plus complet (remplacement du système de chauffage, rénovation globale).

Utiliser les aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs peuvent réduire fortement le reste à charge :

• MaPrimeRénov’, attribuée sous conditions de revenus et selon les travaux,
• éco-PTZ, prêt à taux zéro accordé par certaines banques,
• accompagnement technique via MonAccompagnateurRénov’, obligatoire pour certains projets.

Cumuler ces aides permet d’envisager une rénovation sans grever la rentabilité locative. Les aides locales peuvent s’ajouter, selon la commune ou la région.

Calculer le gain locatif post-travaux

Une meilleure note DPE valorise le logement. Elle permet de :

• justifier un loyer plus stable,
• éviter des vacances locatives,
• augmenter l’attractivité du bien sur les plateformes de location.

Dans un marché concurrentiel, un logement performant énergétiquement se loue plus vite, à des profils solvables.

Quel impact pour l’investissement immobilier étudiant en 2025 ?

L’interdiction de louer des logements mal classés change la donne pour l’investissement locatif, en particulier dans le secteur du logement étudiant. Studios, T1, chambres de service : ce sont souvent les premiers visés par les restrictions. La rentabilité et l’éligibilité locative dépendent désormais de leur performance énergétique.

Les petites surfaces souvent mal notées

De nombreux logements étudiants sont situés dans l’ancien : immeubles haussmanniens, copropriétés anciennes, petits appartements sous les toits. Ces biens présentent souvent une mauvaise isolation, un chauffage électrique vétuste, et peu de ventilation naturelle. Résultat : une grande part de studios étudiants tombent en classe F ou G. À partir de 2025, une partie de ce parc devient non louable, surtout dans les grandes villes étudiantes : Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille. L’offre locative étudiante pourrait ainsi reculer dans les secteurs les plus tendus.

Une pression sur les bailleurs étudiants

Les propriétaires de studios destinés à la location étudiante devront réagir vite. Soit en rénovant leur bien, soit en changeant de stratégie (revente, location saisonnière, passage en résidence étudiante gérée). Le maintien de la location classique passera par une remise à niveau énergétique. Il faut aussi anticiper la communication : une annonce de location sans DPE conforme pourra être retirée. Sans ce document, il sera également impossible de louer avec les aides (APL ou ALS), ce qui élimine une partie des locataires potentiels.

Risque de décote… et opportunité d’achat ciblé

Un studio classé G verra sa valeur baisser s’il n’est pas rénové. Mais cette situation peut devenir une opportunité pour les investisseurs avertis. Acheter un petit logement mal classé, le rénover intelligemment, et le repositionner sur le marché étudiant permet de capter un bon rendement dans un marché en contraction. Les villes universitaires manquent déjà de logements. Le recul de l’offre locative due aux interdictions créera de nouveaux déséquilibres. Les biens rénovés, bien placés, bien notés, seront très demandés.

Des mesures pour toute la France entière ?

Le calendrier d’interdiction s’applique à tout le pays, mais ses effets varient selon les territoires. Certaines villes seront beaucoup plus impactées que d’autres, en particulier là où le logement étudiant est concentré dans l’ancien.

Les zones tendues plus exposées

Dans les grandes métropoles étudiantes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou Marseille, une part importante du parc locatif étudiant est composée de petites surfaces dans des immeubles anciens. Ces logements affichent souvent des DPE en classe F ou G, parfois sans travaux récents. Cette année, des milliers de studios risquent d’être retirés du marché. La tension sur les résidences universitaires et les appartements rénovés va s'accentuer. Les bailleurs présents sur ces marchés devront anticiper ou risquer la vacance.

Les villes secondaires moins impactées… pour le moment

Dans les villes moyennes ou les zones universitaires plus récentes (ex. : La Rochelle, Chambéry, Angers, Pau), le parc locatif est parfois plus récent ou mieux isolé. Moins de logements sont touchés directement par l’interdiction de 2025, mais la réforme s’étendra aux classes F dès 2028, ce qui élargira son impact. L’effet d’éviction touchera donc aussi ces secteurs, avec un décalage de quelques années.

Une carte du logement étudiant en train de se redessiner

À terme, le marché va se réorganiser autour de deux types de biens :

• les logements rénovés et performants, rapidement loués, plus chers, plus sûrs juridiquement,
• les logements bloqués, non rénovés, devenus invendables sans décote.

Pour les propriétaires, l'enjeu est de ne pas rester dans la deuxième catégorie. Anticiper les échéances, s’aligner sur les normes, et valoriser un bien bien classé devient une stratégie à part entière.

DPE 2025 et logement étudiant : ce qu'il faut retenir

La loi DPE 2025 marque un tournant pour les bailleurs, en particulier ceux qui louent des studios ou petits appartements à un public étudiant. Un logement étudiant classé G ne peut plus être proposé à la location. Et la réforme s’étendra aux autres classes basses dès 2028.

Investir aujourd’hui dans l’amélioration énergétique, c’est maintenir la rentabilité demain. Ce qui était un simple document annexe (le DPE) devient désormais un critère structurant. Pour louer, vendre, ou acheter sans risque, il faudra en tenir compte à chaque étape.

Tableau récapitulatif des interdictions et échéances de la loi DPE