Investir dans une résidence étudiante Orléans : un rendement intéressant en 2025

Investir dans une résidence étudiante à Orléans, c'est l'assurance de diversifier son portefeuille en bénéficiant des avantages fiscaux extrêmement attractifs. La ville d'Orléans est actuellement confrontée à une pénurie de logements, provoquée par l'arrivée de la faculté de médecine et de grandes écoles qui ont fait du bruit dans le monde. La cité orléanaise est non seulement une ville étudiante par excellence, mais elle semble plaire particulièrement aux jeunes grâce à ses conditions favorables, son coût de vie abordable et ses opportunités professionnelles alléchantes.

Depuis la crise sanitaire, de nombreux Franciliens se sont installés dans cette ville, ce qui a favorisé la croissance des habitants et des étudiants. La demande de logements y est pratiquement en hausse, car en seulement dix ans, la ville a accueilli plus de 10 000 étudiants. La ville compte plus de 292 000 habitants selon les derniers recensements de l'INSEE, dont 6,76 % représentent des étudiants, soit environ 19 700 étudiants. Dopée par la qualité de ses études, elle est fortement recommandée par de nombreux étudiants, soit 82,77 %. 

Répartis sur 14 sites en région Centre-Val-de Loire, ces étudiants sont en quête de logements adaptés pour parfaire leurs années universitaires. Face à cette forte demande, l'investissement dans une résidence étudiante se dresse comme un projet lucratif à Orléans. Dans ce guide, nous détaillerons pourquoi Orléans est une ville étudiante et les éléments qui font d'elles une excellente destination pour un investissement locatif. Pour ce faire, nous analyserons son marché immobilier, les dispositifs fiscaux mis à disposition des investisseurs et les quartiers à privilégier.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Orléans

Orléans attire les investisseurs par son dynamisme étudiant. La ville accueille près de 23 000 étudiants. L'Université d'Orléans, le CESI ou encore l'INSPÉ attirent chaque année des milliers de jeunes. Deux lignes de tramway facilitent les déplacements. Le cadre de vie moderne séduit cette population jeune.

La demande de logements étudiants dépasse l'offre. Orléans compte des milliers d'étudiants, mais seulement 475 résidences étudiantes. Les loyers varient de 350 à 930 euros mensuels. Les taux d'occupation atteignent 95% en début d'année. La construction de 1 500 nouveaux logements d'ici 2027 peine à combler le déficit actuel.

• Proximité des campus comme l'Université d'Orléans ;
• Accès aux transports en commun (tramway A, gare SNCF) ;
• Prix au m² compétitifs par rapport à d'autres villes étudiantes ;
• Présence de commerces et services pour un quotidien facilité.

Orléans affiche des prix immobiliers abordables. Le m² se négocie à 2 540 euros en moyenne. Paris, Lyon ou Montpellier dépassent les 4 000 euros/m². Orléans enregistre une hausse modérée de ses prix. Un studio de 20m² peut coûter 100 000 euros. Cette accessibilité attire les investisseurs cherchant un bon rapport qualité-prix.

Les rendements oscillent entre 4% et 5% annuels. Un studio se loue 400 à 450 euros mensuels. La forte demande limite les vacances locatives. Les résidences neuves offrent des performances supérieures. Les petites surfaces génèrent les meilleurs taux de rentabilité. Le dispositif LMNP optimise ces rendements pour les investisseurs.

Le marché immobilier étudiant d'Orléans en chiffres

Orléans compte 475 logements étudiants. Les résidences étudiantes incluent des studios, T1 et T2. Des établissements comme Twenty Campus ou Odalys Campus Saint-Jean dominent. La répartition suit la demande étudiante, souvent proche des universités. Les logements meublés et équipés attirent les jeunes. Les services annexes (laverie, salle commune) varient selon les résidences.

Les studios étudiants s’achètent en moyenne 100 000 euros. Un T1 oscille entre 120 000 et 150 000 euros. Les T2 atteignent 200 000 euros. Les prix dépendent de la localisation et des prestations. Investir dans un studio reste abordable. Les résidences neuves génèrent plus de rendement. Le budget initial varie selon la surface et l’état du bien.

Un studio se loue 384 euros en moyenne. Les loyers montent à 930 euros pour des logements premium. Les charges incluent eau, chauffage et internet. Pour calculer le rendement : (loyer annuel / prix d’achat) × 100. Un studio à 100 000 euros avec un loyer de 400 euros donne un rendement brut de 4,8 %.

Les prix restent stables. La demande augmente avec les effectifs étudiants. Les projets immobiliers répondent lentement. Orléans maintient son attractivité grâce à ses prix modérés. Le marché reste tendu sans risque de saturation immédiate.

Les critères à considérer pour investir dans une résidence étudiante

Orléans affiche des prix au m² variables dans le centre-ville. Le mètre carré s’échange entre 2 540 € et 4 335 € selon les zones. Le quartier Bourgogne propose des maisons à 3 221 €/m² en moyenne. Proximité de l’Université, de l’ESCEM et du CESI attire les investisseurs. Les résidences comme Twenty Campus Jeanne d’Arc offrent des studios meublés. La demande reste forte malgré les prix élevés. Les étudiants bénéficient d’un accès facile aux commerces et au tramway A.

Le secteur de La Source concentre le campus universitaire principal. L’Université d’Orléans et l’école d’ingénieurs attirent les jeunes. Le prix moyen au m² varie entre 1 791 € et 2 938 € selon les sources. La résidence Le Dhuy propose 350 logements à 200 mètres du tramway. Les studios et T1 dominent le parc immobilier. Ce quartier en renouvellement urbain développe de nouveaux projets. La proximité du campus garantit un taux d’occupation élevé. Les investisseurs profitent d’un marché dynamique proche des établissements d’enseignement supérieur.

• Proximité des établissements d'enseignement supérieur (Université, IUT) ; 
• Accès aux transports en commun (tramway, bus) ; 
• Sécurité du quartier pour un cadre serein ;
• Présence de commerces et services (supermarchés, restaurants).

Les quartiers en développement incluent Argonne, Carmes-République et Saint-Marceau. Le futur campus Madeleine accueillera l’UFR Droit, gestion, économie. Des projets immobiliers émergent le long des bords de Loire. Carmes-République offre un bon rapport qualité-prix malgré des prix plus élevés. Les zones Nord et Est restent accessibles pour les investisseurs. Ces secteurs en pleine transformation attirent une demande croissante.

Les avantages fiscaux et financiers de l'investissement

L'investissement dans une résidence étudiante est un excellent moyen pour réduire ses impôts.

Le statut LMNP pour optimiser la rentabilité

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adresse aux particuliers louant des biens meublés. Les revenus s’imposent en BIC. Ce régime convient aux investisseurs en résidence étudiante. Aucun seuil de revenus ne limite ce statut. Les gestionnaires de résidences prennent en charge les démarches locatives.

Le LMNP réduit l’impôt grâce à l’amortissement du bien et du mobilier. Les charges déductibles incluent les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux. La TVA récupérée sur les biens neufs représente 20% du prix d’achat. Le déficit foncier reporté annule l’imposition pendant plusieurs années.

Le régime micro-BIC applique un abattement de 50 % aux loyers. Le régime réel déduit les charges réelles. Le micro-BIC convient aux loyers inférieurs à 77 700 €/an. Le régime réel génère des économies d’impôt dans 85 % des cas. Les investisseurs en résidences étudiantes choisissent souvent le réel.

La récupération de TVA nécessite des services annexes (entretien, linge). Elle s’applique aux biens neufs ou en VEFA. La TVA s’impute sur 20 ans en cas de revente. Un studio à 120 000 € TTC coûte 100 000 € HT après récupération. Cette réduction améliore le rendement brut de 2 points.

Les dispositifs de défiscalisation applicables

Ce dispositif a pris fin en décembre 2022. Il ne s'applique donc pas aux investissements réalisés depuis 2023. Le Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôt de 11% du prix HT, étalée sur 9 ans. Dispositif réservé aux résidences de services (étudiantes, seniors). Plafonné à 300 000 €/an. Les investisseurs cumulent LMNP et Censi-Bouvard pour maximiser les avantages. Le Censi-Bouvard génère un avantage fiscal immédiat. Le LMNP optimise les revenus locatifs via l’amortissement. Le Censi-Bouvard convient aux investisseurs prioritaires sur la réduction d’impôt. Le LMNP s’adresse à ceux visant un rendement long terme. Le cumul des deux est possible sous conditions strictes.

Le Pinel reste applicable à Orléans pour les résidences neuves. La réduction d’impôt sur 6 à 12 ans selon la durée de location. Les résidences étudiantes ne sont pas éligibles au Censi-Bouvard depuis 2023. Les investisseurs particuliers optent alors pour le LMNP avec amortissement. Les niches fiscales globales plafonnent à 10 000 €/an.

La taxe foncière à Orléans s’élève à 48,37 % en 2024. Les taux locaux augmentent de 3,9 % en 2024. L’impôt moyen atteint 3 890 €. Ces charges réduisent le cash-flow annuel. Les investisseurs intègrent ces coûts dans le calcul du rendement net. Les résidences neuves bénéficient parfois d’exonérations.

Les options de financement adaptées

Les taux d’intérêt dépendent du profil de l’emprunteur. Les banques exigent 10 à 20% d’apport. Un studio à 100 000€ nécessite 10 000€ minimum. Les courtiers comparent les offres pour optimiser les conditions. Le prêt in fine limite les mensualités grâce au remboursement du capital à l’échéance. L’effet de levier maximise le rendement avec un apport réduit. Un emprunt sur 20-25 ans diminue les mensualités. L’assurance emprunteur couvre les risques de non-remboursement. La loi Lemoine permet de changer d’assurance sans frais. Les investisseurs négocient des taux fixes pour sécuriser leurs revenus.

Les banques demandent un garant pour les investissements locatifs. Visale garantit les loyers sans frais pour les étudiants. Les prêts étudiants garantis par l’État couvrent 70% du risque. Les dossiers solides (revenus stables, apport conséquent) obtiennent des conditions préférentielles. Les gestionnaires de résidences facilitent l’accès au crédit. Le prêt immobilier nécessite un dossier complet : fiches de paie, justificatifs d’apport, projet locatif. Les banques analysent la capacité d’endettement (33 % max des revenus). Les investisseurs démontrent la rentabilité via les loyers moyens (400-450 €/mois). Les courtiers aident à structurer le dossier pour augmenter les chances d’approbation.

L'analyse financière et calcul de rentabilité

Les outils de calcul incluent les simulateurs LMNP en ligne. Ces outils intègrent les loyers, les charges et l'amortissement et les impôts. Les logiciels comme Immovision ou LMNP Simulator permettent de tester différentes combinaisons de financement et de fiscalité.

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) × 100. Le rendement net intègre les charges, les impôts et les frais de gestion. Un studio à 100 000 € loué 400 €/mois génère 4,8 % brut. L’amortissement réduit l’impôt, améliorant le rendement net à 6-7 %. Les résidences neuves bénéficient de réductions fiscales supplémentaires.

Un studio à 100 000 € loué 420 €/mois donne un rendement brut de 5,04 %. Les charges annuelles (taxe foncière, entretien) s’élèvent à 1 500 €. L’amortissement réduit l’impôt de 2 000 €. Le cash-flow net mensuel atteint 300 €. Le rendement net après impôts dépasse 7 % avec le LMNP.

Les risques incluent les vacances locatives (5-10% en début d’année). Les impayés affectent le cash-flow. Une garantie Visale sécurise les revenus. Les investisseurs prévoient un fonds d’urgence pour couvrir les mois sans loyer. Diversifier les résidences atténue les risques locaux.

La gestion optimale d'une résidence étudiante à Orléans

Pour accroitre le rendement locatif, une gestion optimale de la résidence étudiante à Orléans s'impose.

Choisir entre gestion directe et gestion déléguée

La gestion directe donne contrôle total aux propriétaires. Elle réduit également les frais de gestion, mais nécessite disponibilité et compétences. La responsabilité de l'investisseur est aussi engagé en cas de litige ou de vacance locative.

Les gestionnaires spécialisés assurent la recherche de locataires ainsi que la gestion administrative et comptable complète. Ils assurent également la maintenance rapide et efficace. Les services juridiques inclus réduisent le risque. L'investisseur bénéficie également d'une garantie de paiement des loyers et de l'expertise dans les résidences étudiantes à Orléans. Cette option offre l'accès à des logements neufs ou rénovés. Une solution qui allie sécurité et stabilité des revenus locatifs. Néanmoins, veillez à évaluer l'expérience du gestionnaire. Vérifiez ses références et sa réputation. Comparez les frais appliqués et analysez le taux d'occupation moyen. 

Optimiser la location aux étudiants d'Orléans

Orléans compte 23 000 étudiants. Université, IUT, écoles spécialisées attirent cette population. Le budget moyen est de 400 - 500 €/mois. Les logements proches des campus sont très recherchés. La proximité du tramway A est aussi essentielle. A Orléans, on remarque une demande forte pour les studios meublés. Les services annexes comme les visites virtuelles attirent les jeunes. Bien sûr, la sécurité et le confort sont aussi des critères prioritaires.

Optez pour un aménagement intelligent :

• meubles multifonctions et modulables,
• cuisine équipée dans les petits espaces, 
• éclairage adapté,
• rangements optimisés,
• décoration moderne et neutre,
• internet haut débit inclus,
• climatisation possible,
• sécurité renforcée,
• équipements essentiels (micro-ondes, réfrigérateur)...

Utilisez des plateformes spécialisées pour étudiants pour mettre en avant la localisation. Utilisez des photos attractives et réalistes. Ajoutez des descriptions claires et précises.

Les services augmentent l'attractivité. Laverie, salle de sport, coworking recherchés, Internet inclus dans le loyer... La rénovation et l'entretien régulier des parties communes sont aussi de véritables points positifs. Aussi, la sécurité 24h/24., l'accès aux transports, la proximité des commerces, l'environnement sécurisé et l'espace commun pour échanger réduisent les vacances locatives. Ce sont des points positifs qui justifient des loyers plus élevés et améliorent la rentabilité globale.

Orléans présente un marché immobilier étudiant dynamique avec un rendement locatif attractif. La forte demande de logements étudiants et les dispositifs fiscaux avantageux (LMNP, Censi-Bouvard) sécurisent l'investissement. Agir maintenant garantit une revente future dans une ville en expansion.

Dans quels quartiers investir à Orléans ?

Pour maximiser votre investissement, le choix du quartier est un point à ne pas négliger. En effet, la majorité des étudiants préfère vivre dans un quartier accessible à pied depuis leurs universités. De plus, ils privilégient aussi la présence des commerces, des commodités et des transports en commun pour réduire leurs dépenses et leur temps en déplacement. Voici les quartiers qui offrent des rendements attractifs à Orléans :

Centre-Ville

Le Centre-Ville d'Orléans est l'un des quartiers les plus prisés pour l'investissement immobilier, particulièrement en résidence étudiante. Il se trouve à proximité des commodités, des transports en commun, des campus et des universités. Il dispose d'un cadre de vie propice à l'épanouissement de l'étudiant. Les prix au m2 y sont cependant plus élevés, moyennant 2 457 €. Mais avec une demande locative élevée et stable, les rendements y sont attractifs.

Argonne

Le quartier Argonne est situé au nord-est de la commune d'Orléans et est en plein développement. Pour renforcer son attractivité, de nouveaux programmes de renouvellement ont été mis en œuvre pour les dix prochaines années. Pour améliorer la qualité de vie des étudiants, de nombreux programmes neufs sont en cours.

Ces projets attirent de nombreux étudiants, de plus, le prix de l'immobilier est plus abordable, avec une moyenne de 2 293 € par m2. Grâce à cela, les investisseurs peuvent profiter d'un rendement élevé.

Nécotin

La rue du Nécotin a connu plusieurs projets de rénovation ces dernières années. C'est un quartier résidentiel qui attire les étudiants souhaitant vivre dans un cadre prestigieux. Il est connu pour ses espaces verts et sa tranquillité. Le prix au m² y est de l'ordre de 2 398 €, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs à la recherche d'un bon compromis entre rentabilité et coût d'acquisition. Les logements étudiants, en particulier les appartements neufs, y sont très demandés.

Belneuf

Le quartier de Belneuf est en plein essor grâce à des projets d'aménagement urbain ambitieux. Ce quartier s'apprête à faire peau neuve pour offrir un cadre prestigieux aux résidents. Les prix immobiliers y sont abordables, autour de 2 446 € par m², mais ils sont en constante augmentation. C'est un quartier à fort potentiel pour les investisseurs, notamment grâce à la proximité des campus universitaires et des commodités indispensables au quotidien.