Investir dans un logement étudiant à Nantes : nos conseils

Investir dans un logement étudiant à Nantes attire de plus en plus d’investisseurs en quête de rentabilité, de sécurité locative et de bénéfices fiscaux durables. Cette ville dynamique de l’Ouest de la France s’impose comme une référence en investissement immobilier étudiant, grâce à une population d’étudiants en forte croissance, un marché locatif tendu et des prix encore accessibles comparés à d’autres grandes métropoles.

Encore faut-il faire les bons choix : quartier, surface, type de logement, studio ou appartement de plusieurs pièces, résidence étudiante ou location meublée classique, gestion locative directe ou via une agence spécialisée. Dans ce guide complet, nous analysons le marché immobilier nantais, la rentabilité réelle d’un logement étudiant à Nantes, les dispositifs fiscaux comme le LMNP, le micro-BIC, ainsi que les stratégies gagnantes pour investir de manière optimale dans l’immobilier étudiant.

Pourquoi investir dans un logement étudiant à Nantes ?

Investir dans un logement étudiant à Nantes présente des avantages indéniables pour les investisseurs immobiliers à la recherche de rentabilité et de sécurité locative. Grâce à une forte demande d’appartements, de studios meublés et de résidences étudiantes dans des quartiers stratégiques, la ville s’impose comme un choix de premier ordre dans le marché immobilier étudiant en France.

Nantes, une métropole universitaire en forte croissance

Nantes compte 67 436 étudiants en cette année universitaire 2024-2025, confirmant son statut de grande ville étudiante française.

La ville abrite 42 000 étudiants rien qu'à Nantes Université, dont plus de 5 500 internationaux, sans compter les nombreuses grandes écoles prestigieuses comme Audencia Business School, Centrale Nantes ou l'École de Design. Cette diversité de formations attire chaque année des milliers de jeunes en quête de logements proches des campus.

Chiffres-clés de Nantes :

• 67 436 étudiants dans la ville en 2024-2025
• 154 000 étudiants dans l'académie
• 10ème rang national des villes étudiantes
• Plus de 30 % d'étudiants internationaux
• 95 établissements d'enseignement supérieur

Cette double attractivité universitaire et économique crée un cercle vertueux : les étudiants restent souvent dans la région après leurs études, maintenant une demande locative élevée même au-delà de la période estudiantine.

Tension locative étudiante : mythe ou réalité ?

La tension locative à Nantes n'est pas un mythe. Plus de 50 000 étudiants cherchent chaque année un appartement étudiant à Nantes, hors du domicile parental. Face à cette demande massive, l'offre peine à suivre, créant un déséquilibre favorable aux investisseurs.

Selon le Baromètre CLAMEUR 2024, le loyer médian à Nantes est de 17,8 €/m², contre 15,4 €/m² en moyenne nationale, témoignant d'un marché locatif particulièrement tendu qui permet aux propriétaires de louer rapidement à des étudiants et à des tarifs attractifs.

Le marché du logement étudiant à Nantes : chiffres et tendances

L’immobilier étudiant à Nantes est marqué par une forte demande et des prix qui varient en fonction des quartiers. Que ce soit pour un studio, un T1 ou une résidence étudiante, le prix au m² reste un facteur déterminant. Comprendre les tendances du marché et les spécificités des zones géographiques permet aux investisseurs de maximiser la rentabilité de leur bien locatif.

Prix de l'immobilier par secteur

Au 1er décembre 2025, le prix immobilier moyen à Nantes s'établit à 3 544 € par m², avec des variations significatives selon les quartiers. Le prix moyen des appartements est de 3 384 € par m² et varie entre 2 168 € et 4 772 € selon les zones.

Le marché a connu une correction récente après plusieurs années de hausse continue. Les prix ont baissé de 7,38 % sur un an, passant de 3 943 € à 3 652 € en moyenne sur l'année 2024. Cette stabilisation représente une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs qui peuvent acquérir à des prix plus raisonnables.

Fourchettes de prix par typologie :

• Studio (T1) : 3 890 € par m² en moyenne
• T2 : 3 440 € par m²
• T3 : 3 320 € par m²

Les quartiers centraux comme Graslin, Bouffay et Decré affichent des tarifs premium pouvant atteindre ou dépasser 4 500 à 6 000 € par m², tandis que des zones comme Chantenay, Bellevue ou Nantes Nord proposent des prix plus accessibles entre 2 400 et 3 500 € par m².

Loyers moyens des studios et T1

Le marché locatif étudiant se concentre principalement sur les petites surfaces. Selon les chiffres LocService 2024, un studio à Nantes se loue en moyenne 585 €, soit +5,6 % sur un an.

Pour les résidences étudiantes privées, les tarifs sont légèrement supérieurs mais incluent généralement des services : comptez entre 545 et 630 € pour un studio meublé de 18 à 25 m² avec internet, laverie et espaces communs.

Tableau récapitulatif des loyers mensuels :

Source : SeLoger, données ImmoJeune

Rendement locatif moyen à Nantes

Le rendement locatif brut moyen à Nantes se situe entre 4 % et 6 %, variant selon les quartiers et le type de bien immobilier. Les investissements étudiants, particulièrement dans les petites surfaces, tendent vers le haut de cette fourchette.

Les résidences étudiantes offrent des rendements nets généralement supérieurs à ceux des locations traditionnelles, se situant entre 4 et 5 %. Pour un studio en location meublée classique dans un quartier universitaire, le rendement brut peut atteindre 5 à 6 %.

Ces performances placent Nantes dans une position intermédiaire : moins rentable que des villes comme Lille ou Montpellier qui dépassent les 6%, mais offrant une meilleure sécurité et stabilité qu'un investissement parisien à 3%.

Quels quartiers privilégier pour un investissement étudiant à Nantes ?

Le choix du quartier est un élément clé pour réussir son investissement dans un logement étudiant à Nantes. Les quartiers proches des universités et des grandes écoles, tels que le centre-ville ou l'Île de Nantes, sont particulièrement recherchés par les étudiants. Un bon emplacement peut garantir une vacance locative faible et des rendements intéressants sur le long terme.

Centre-ville et hypercentre

Le centre historique (Bouffay, Graslin, Place Royale) constitue le secteur le plus recherché par les étudiants. Proximité immédiate des commerces, des transports et d'une partie des facultés, ambiance animée et cadre patrimonial séduisent particulièrement les étudiants internationaux et ceux en master.

Prix au m² : 4 500 à 6 000 € Rendement brut estimé : 3,5 à 4% Avantages : Très forte demande, vacance locative quasi nulle, revente facilitée Inconvénients : Prix d'acquisition élevé, rendement plus modéré

Île de Nantes

Quartier en pleine transformation, l'Île de Nantes attire une population jeune avec ses nouveaux aménagements urbains, ses espaces culturels et son architecture moderne. La proximité du centre tout en offrant un cadre plus contemporain en fait un secteur prisé.

Prix au m² : 3 500 à 4 200 € Rendement brut estimé : 4 à 4,5% Avantages : Projets de développement, excellent potentiel de plus-value, cadre de vie moderne Inconvénients : Secteur encore en mutation, ambiance moins estudiantine

Quartiers universitaires et pôles étudiants

Trois secteurs concentrent l'essentiel des campus universitaires :

Tertre-Lombarderie (Chantrerie-Fleuriaye) : Accueille plusieurs facultés et grandes écoles dont Centrale Nantes et Oniris. Forte concentration étudiante.

• Prix au m² : 3 000 à 3 500 €
• Rendement : 5 à 5,5%

Petit Port - Nantes Nord : Proximité immédiate des grandes écoles (Audencia, faculté de Droit, faculté de Sciences).

• Prix au m² : 2 800 à 3 300 €
• Rendement : 5,2 à 5,6%

Chantenay - Bellevue : Quartiers résidentiels offrant un bon compromis prix/rendement.

• Prix au m² : 2 400 à 3 200 €
• Rendement : 5 à 6%

Quel type de logement étudiant investir à Nantes ?

Que vous choisissiez d’investir dans un studio à Nantes, un T1 ou une résidence étudiante, chaque type de bien a ses propres avantages en termes de rentabilité et de demande locative. Les studios et appartements meublés restent les plus prisés des étudiants, en particulier dans les zones bien desservies par les transports en commun. Opter pour un bien de qualité et bien situé est essentiel pour optimiser son investissement locatif.

Studio ou T1 : le standard étudiant

Les studios/T1 sont les types de biens les plus recherchés par les étudiants, représentant 66 % des recherches. Cette préférence marquée s'explique par l'indépendance qu'offre ce type de logement et un budget cohérent avec les ressources estudiantines.

La surface idéale se situe entre 18 et 25 m², permettant d'aménager un espace nuit, un coin bureau et une kitchenette. Un studio bien agencé dans ce gabarit se loue rapidement et fidélise les locataires.

Budget d'acquisition moyen : 80 000 à 120 000 €

Loyer mensuel : 500 à 650 €

Cible locative : Étudiants en licence et master, jeunes actifs en début de carrière

Location meublée classique vs résidence étudiante

Ces deux options présentent des profils d'investissement différents :

Location meublée classique :

• Investissement : 80 000 à 150 000 € (achat + travaux + mobilier)
• Gestion : À charge de l'investisseur (ou déléguée contre 6-8% du loyer)
• Rendement brut : 4,5 à 6%
• Flexibilité : Totale sur le choix du locataire et la fixation du loyer
• Risques : Vacance locative possible, turnover à gérer

Résidence étudiante gérée :

• Investissement : 100 000 à 180 000 € (TVA récupérable en LMNP)
• Gestion : Déléguée à l'exploitant (bail commercial)
• Rendement net : 3,5 à 4,5%
• Flexibilité : Limitée, loyer fixé par bail
• Risques : Dépendance à la solidité de l'exploitant, rendement plafonné.

Colocation étudiante : opportunité ou fausse bonne idée ?

21 % des étudiants s'orientent vers les appartements T2 en colocation. Cette formule connaît un succès croissant, notamment pour les étudiants en fin de cursus et les jeunes actifs.

Avantages de la colocation :

• Loyers individuels supérieurs (350-450 € par chambre)
• Rendement brut pouvant atteindre 6-7%
• Mutualisation des risques d'impayés
• Cible locative élargie (étudiants + jeunes actifs)

Inconvénients :

• Gestion plus complexe (turnover fréquent, conflits possibles)
• Charges plus élevées (eau, électricité multipliées)
• Usure plus rapide du logement
• Nécessité d'un T3 ou T4 (budget d'acquisition plus élevé)

La colocation constitue une excellente option pour les investisseurs expérimentés ou ceux qui délèguent la gestion locative à un professionnel.

Quelle rentabilité espérer pour un logement étudiant à Nantes ?

La rentabilité d'un investissement dans un logement étudiant à Nantes dépend de plusieurs critères : le prix d’achat, le type de bien (studio, appartement meublé, résidence étudiante), et le quartier. En moyenne, le rendement brut varie entre 4 % et 6 % selon les secteurs, et peut être optimisé en choisissant un bien bien situé et bien entretenu.

Rendement brut vs rendement net

Le rendement brut correspond au rapport entre les loyers annuels et le prix d'acquisition. Le rendement net intègre l'ensemble des charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, entretien).

Pour un logement étudiant à Nantes, l'écart entre rendement brut et net se situe généralement entre 1,5 et 2 points. Un studio affichant 5,5% de rendement brut génère ainsi environ 3,5 à 4% net avant fiscalité.

Exemple chiffré d'un investissement étudiant à Nantes

Profil investisseur : Marine, 35 ans, cadre dans le secteur privé

Marine achète un studio de 22 m² dans le quartier Petit Port, à proximité des grandes écoles.

Acquisition :

• Prix d'achat : 72 000 € (3 270 €/m²)
• Frais de notaire : 5 760 €
• Travaux de rafraîchissement : 4 000 €
• Mobilier : 3 000 €
• Total investissement : 84 760 €

Revenus locatifs :

• Loyer mensuel : 560 € charges locatives comprises
• Revenus annuels : 6 720 €

Charges annuelles :

• Taxe foncière : 720 €
• Charges de copropriété : 480 €
• Assurance PNO : 150 €
• Entretien/provision : 300 €
• Total charges : 1 650 €

Rendement :

• Rendement brut : (6 720 / 84 760) × 100 = 7,9%
• Rendement net : ((6 720 - 1 650) / 84 760) × 100 = 6%

Grâce au statut LMNP au régime réel, Marine amortit son bien et déduit ses charges, neutralisant l'imposition sur ses loyers pendant plusieurs années. Son rendement net après fiscalité reste donc proche de 6%.

Comparaison avec d'autres grandes villes étudiantes

Source : Données ImmoJeune

Nantes se positionne dans la moyenne haute des villes étudiantes françaises, offrant un bon équilibre entre rendement et sécurité de l'investissement.

Fiscalité : comment optimiser un investissement étudiant à Nantes ?

L’optimisation fiscale d’un investissement dans un logement étudiant à Nantes est un aspect crucial pour maximiser les bénéfices. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux intéressants, permettant de réduire l’imposition sur les loyers. Choisir un dispositif fiscal adapté est essentiel pour rendre votre investissement plus rentable.

Gestion locative d’un logement étudiant : tout savoir

La gestion d’un logement étudiant à Nantes nécessite une approche spécifique, surtout en termes de turnover et de maintenance. Confier la gestion à une agence spécialisée ou gérer soi-même l’appartement étudiant peut avoir un impact sur la rentabilité. Bien choisir la méthode de gestion et entretenir régulièrement le bien sont des clés pour une location stable et sans accroc.

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Le statut LMNP : fonctionnement et avantages

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel représente le dispositif fiscal de référence pour l'investissement en logement étudiant. Il s'applique automatiquement dès lors que vous louez un bien meublé et que vos revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 € par an ou représentent moins de 50% de vos revenus globaux.

Les avantages du LMNP :

1. Choix du régime fiscal : Micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou régime réel (déduction des charges réelles + amortissement)

2. Amortissement du bien : Possibilité d'amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier sur 20 à 30 ans, neutralisant l'imposition

3. Récupération de la TVA : En résidence de services, récupération des 20% de TVA sur le prix d'acquisition

4. Régime social favorable : Cotisations sociales sur les bénéfices réels, pas sur les loyers bruts

Amortissement et imposition réelle

Le régime réel s'avère particulièrement intéressant pour les investissements étudiants. Il permet de déduire l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion) et d'amortir le bien.

Exemple de décomposition pour un studio de 100 000 € :

• Terrain (non amortissable) : 15 000 €
• Construction : 70 000 € → amortissement sur 30 ans = 2 333 €/an
• Mobilier : 5 000 € → amortissement sur 7 ans = 714 €/an
• Travaux : 10 000 € → amortissement sur 10 ans = 1 000 €/an

Amortissement total annuel : 4 047 €

Sur un loyer annuel de 6 000 € et des charges de 1 500 €, le résultat fiscal devient : 6 000 - 1 500 - 4 047 = 547 € (contre 6 000 € de revenus imposables en location nue).

Bail étudiant : 9 mois ou 12 mois ?

Le bail étudiant classique d'une durée de 9 mois reconductible correspond au calendrier universitaire. Il permet au locataire de partir sans préavis à la fin de l'année scolaire, mais le propriétaire peut exiger le paiement des loyers sur 12 mois.

Bail de 9 mois :

• Adapté au rythme universitaire
• Flexibilité pour l'étudiant
• Risque de vacance estivale
• Recommandé : dans les secteurs très estudiantins

Bail de 12 mois :

• Sécurité locative supérieure
• Pas de vacance programmée
• Préavis d'un mois pour l'étudiant
• Recommandé : pour les biens mixtes étudiants/jeunes actifs

Dans les quartiers universitaires excentrés, privilégiez le bail de 12 mois pour limiter la vacance locative, d'autant que la demande de jeunes actifs et d'étudiants en alternance reste forte toute l'année.

Stratégies pour réussir son investissement étudiant à Nantes

Voici nos conseils de pro pour réussir votre investissement en logement étudiant à Nantes. 

Bien acheter pour mieux louer

La réussite d'un investissement étudiant commence par l'acquisition. Dans un marché où les prix ont baissé de 7% en 2024, les opportunités existent pour les acheteurs patients et bien informés.

Stratégies d'acquisition :

• Ciblez les biens décotés : Appartements nécessitant des travaux légers (peinture, sol), biens vendus par des particuliers pressés, lots dans des copropriétés délaissées mais saines
• Négociez systématiquement : Dans un marché en baisse, une marge de négociation de 5 à 10% reste réaliste, surtout sur des biens qui traînent depuis plusieurs mois
• Privilégiez la proximité des transports : Un bien à 5 minutes à pied d'un arrêt de tram se loue 10 à 15% plus cher qu'un équivalent à 15 minutes
• Misez sur les quartiers en développement : L'Île de Nantes et certains secteurs de Nantes Nord bénéficient de projets d'aménagement qui valoriseront les biens à moyen terme

Optimiser l'aménagement et le meublé

Un studio bien aménagé se loue plus cher, plus vite et fidélise mieux les locataires. Les étudiants d'aujourd'hui recherchent des logements fonctionnels et modernes, pas des "chambres de bonne" vieillissantes.

Investir dans un logement étudiant à Nantes : stratégies gagnantes

Investir dans un studio étudiant à Nantes est une opportunité stratégique pour les investisseurs cherchant à allier rentabilité et sécurité locative. La ville, en pleine croissance, est l'une des plus dynamiques de France en matière d'immobilier étudiant, attirant chaque année un grand nombre d'étudiants à la recherche de logements adaptés, qu'il s'agisse de studios, d'appartements meublés ou de résidences étudiantes. Le marché locatif nantais reste tendu, et les quartiers proches des établissements universitaires ou bien desservis par les transports en commun continuent de voir une forte demande, notamment pour les petites surfaces comme les studios et les T1.

Pour réussir son investissement dans un logement étudiant à Nantes, il est crucial de bien choisir le quartier, le type de bien et de se renseigner sur les dispositifs fiscaux avantageux tels que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). La rentabilité locative d'un appartement étudiant à Nantes peut atteindre des niveaux intéressants, surtout si l'investissement se fait dans les bonnes zones avec un bon aménagement et une gestion optimisée. Enfin, grâce à la qualité de vie offerte par la ville et son attractivité pour les étudiants, investir dans un logement étudiant à Nantes semble être une stratégie gagnante à long terme, avec des rendements appréciables et un marché locatif solide.